THIẾT KẾ TINH TẾ

www.landauxaynha.com - bao.dinh@landauxaynha.com - landauxaynha@gmail.com - 0938.51.62.93

THI CÔNG CẨN THẬN

www.landauxaynha.com - bao.dinh@landauxaynha.com - landauxaynha@gmail.com - 0938.51.62.93

CHI PHÍ HỢP LÝ

www.landauxaynha.com - bao.dinh@landauxaynha.com - landauxaynha@gmail.com - 0938.51.62.93

TIẾN ĐỘ CHÍNH XÁC

www.landauxaynha.com - bao.dinh@landauxaynha.com - landauxaynha@gmail.com - 0938.51.62.93

CHẤT LƯỢNG ĐẢM BẢO

www.landauxaynha.com - bao.dinh@landauxaynha.com - landauxaynha@gmail.com - 0938.51.62.93

23/9/11

Cái "Tâm" là gốc của thành công

Trong chúng ta ai cũng có một công việc trước hết để kiếm sống, sau là làm giàu. Có người thành công, có người thất bại. Có người rất hài lòng, có người bất mãn, có người coi đó chỉ là một bước tạm thời trong lúc “quá độ”. Và ai cũng mong muốn sẽ thành công. Nhưng mọi người đã làm việc ra sao? Kết quả thế nào?

Một chị giúp việc tốt bụng làm trong một gia đình ở Hà Nội đã 9 năm, chị được chủ nhà rất tin tưởng, thân thiết như ruột thịt. Ngoài mức lương luôn khá hơn những “đồng nghiệp” xung quanh một chút, chị còn được mua bảo hiểm xã hội để sau này về già có lương hưu.

Nhưng cũng ra Hà Nội làm giúp việc, một cô bé mới 16 tuổi đã giết chết chủ nhà một cách dã man nhằm cướp của, để rồi bây giờ nhận mức án 18 năm tù. Cha mẹ đau lòng, xã hội nhức nhối, và tương lai của cô sau này sẽ ra sao?

Một cậu sinh viên Bách Khoa mới ra trường làm lập trình viên trong một công ty tin học. Bắt đầu với mức lương “phó bình dân”, chẳng hề gì, cậu cần mẫn học hỏi đàn anh để hoàn thành bằng được trách nhiệm của mình. Chẳng bao lâu sau cậu thành thạo mọi việc, dự án cậu quản lý chẳng ai phải phàn nàn. Sau 8 năm, bây giờ cậu là một trong những trụ cột “cứng” rồi, không những lương thưởng cao công ty còn chia cổ phần để gắn bó với cậu lâu dài.

Cậu này có cô bạn cùng lớp đại học luôn tự coi mình là “ngôi sao tương lai”, đi xin việc ở đâu cũng khoe khoang về những khả năng “hơn người”. Bởi vậy khi nhận được công việc bình thường cô cho rằng không “xứng tầm”. Sau khi làm một thời gian chẳng có gì thay đổi, cô kết luận “sếp” không biết đánh giá “đúng chất” con người, cô tìm một công ty khác. Nhưng lãnh đạo của công ty mới hình như cũng không biết “nhìn nhận”, chẳng mấy chốc cô lại chán. Rốt cuộc, 8 năm trời nay cô chạy hết công ty này sang công ty khác, vào Nam ra Bắc đủ cả, cứ lâu lâu lại thấy cô lãnh lương “thử việc”. Cô cũng chán ngán cảnh này tới stress và thường than vãn với mọi người là “không hiểu sao số tôi đen thế”. Có bạn nào giống cô ấy không? Xin thưa rằng số phận chỉ tạo hoàn cảnh còn quyết định kết quả xấu tốt ra sao là do con người chúng ta suy nghĩ và hành động có đúng đắn hay không mà thôi.

Có ông chủ 8x cũng “số đen”, vừa lĩnh án 9 năm tù. Bản thân tôi đã từng có vài lần tiếp xúc, đó là một chàng trai thuộc diện thông minh, năng động, khả năng ngoại giao, kinh tế đều được. Có lẽ nhờ đó cậu nắm bắt được tâm lý muốn kiếm tiền “vừa nhanh, vừa dễ, vừa nhiều” của thiên hạ nên cậu đã “tạo điều kiện” cho họ. Chương trình đầu tư tài chính đa cấp hưởng lãi cao (nhưng kết quả là mất cả chì lẫn chài) của cậu chỉ trong một thời gian ngắn đã thu hút mấy ngàn nhà đầu tư gửi tiền vào. Tôi thấy tiếc cho đời cậu, có tài mà vận dụng không đúng chỗ, kết cục thê thảm hôm nay là điều hiển nhiên. May mà pháp luật sớm phát hiện ra cách “làm ăn” này và “thu xếp” cho cậu được ngồi “đúng chỗ” của mình cho tới khi bóc xong 9 quyển lịch.

Những ông chủ làm ăn bốc giời, hớt váng, hoặc bất chấp lương tâm, đạo lý (cho ra đời những sản phẩm rởm, những dịch vụ làm khốn khổ người sử dụng, trở thành mối nguy hại cho xã hội) thì những đồng tiền trái đạo này sớm hay muộn cũng phản chủ, cũng tan tành bởi quy luật cuộc đời. Các bạn trẻ hăng hái làm giàu đừng quên rằng chỉ những sản phẩm, dịch vụ tốt, có ích cho con người, cho xã hội mới tồn tại được lâu bền và đem lại sự giàu có, thành đạt đích thực cho các bạn.

Cuộc sống có những quy luật không thể đi ngược lại. Thực tế đã chứng minh ông trời chẳng cho không ai cái gì. Ta được cái này thì mất cái khác, đúng với những công sức, tâm huyết mình bỏ ra.

Người làm công bình thường (lương “ba cọc ba đồng”) thì ít lo nghĩ, có thời gian tận hưởng cuộc sống. Chỉ vất vả lúc chưa xong việc thôi, cứ hết giờ làm là thoải mái vô tư. Tài năng và công sức cống hiến tới đâu hưởng tới đó. Vận mệnh của công ty đã có “sếp” chịu trách nhiệm, mình cứ lương thưởng đầy đủ là êm ru. Còn các ông chủ thì chẳng bao giờ có khái niệm hết giờ, xong việc hay nghỉ ngơi thực sự. Nhìn họ bình thản vẻ bề ngoài thôi, trong đầu bề bộn lo toan và công việc. Ai đã từng trải qua mới hiểu việc đưa một sản phẩm hoặc một dịch vụ mới ra thị trường, rồi phát triển thành một thương hiệu mạnh nó “xương” như thế nào. Những người thành công quả là đáng khâm phục, họ phải đổ bao nhiêu công sức, thời gian, trí tuệ, tiền của mới có được thành quả mà mọi người nhìn thấy. Và họ luôn thèm cái cảm giác “như bác nông dân cày xong thửa ruộng”, được ăn thấy ngon miệng, ngủ ngon giấc, đầu óc không phải phân tán, ưu tư. Làm gì cũng có cái giá của nó là thế đấy.

Khi chúng ta chọn cho mình con đường tương lai không cần phải cố “đua” theo một trào lưu nào, hãy để cuộc đời cho công việc mình yêu thích và có khả năng thực sự, để bạn có niềm đam mê, thấy mình đã quyết định đúng, nếu thất bại cũng không hối hận. Và trước hết phải có tâm, có đức, có lòng nhiệt huyết, có trách nhiệm thì việc gì cũng mang lại thành công. Không phải ai cũng tìm được đúng ngành học, đúng hướng đi ngay từ đầu. Bạn cứ hoàn toàn tự tin chuyển đổi sang việc khác phù hợp với mình hơn. Chẳng có nhẽ gì mà chỉ mấy năm học đại học là quyết định cả cuộc đời (những sáu, bảy chục năm sau đó) phải “theo nghề”. Hiện nay số người làm không đúng ngành học ban đầu và đã thành công rất nhiều, người ta vẫn có câu “tay trái to hơn tay phải” mà!

Nếu bạn trẻ nào chọn con đường làm chủ thì hãy xác định đó là cả một quá trình vất vả, gian nan, đã đam mê rồi thì quyết đầu tư tới cùng, phải kiên trì làm bằng được. Nếu chọn con đường trở thành một người làm công thì dù ở đâu cũng hãy vận dụng hết tài năng, tâm huyết, để trở thành “cây cổ thụ” trong lĩnh vực chuyên môn của mình. Cả hai lựa chọn trên đều có cơ hội thành công và thất bại như nhau.

Mỗi người có một sự nghiệp riêng, làm công hay làm chủ cũng vậy, quan trọng là ai sẽ thành công? Cho dù làm gì cũng chỉ là một “con đường” mà bạn lựa chọn, không có con đường nào tốt hơn, vấn đề là ai sẽ đi tới đích?

Thành đạt không quan trọng là bạn làm thuê hay làm chủ. Theo tôi, trả lời được những câu hỏi dưới đây là ổn rồi:
(1) Việc bạn đang làm có chân chính, lương thiện không?
(2) Việc đó có đúng với khả năng và ước vọng của bạn không?
(3) Bạn đã suy nghĩ và làm việc hết mình chưa?
(4) Sản phẩm (hoặc kết quả công việc) của bạn đã tốt nhất chưa?
(5) Thu nhập có xứng với công sức bỏ ra hay không?


Các cụ ta vẫn nói “có đức mặc sức mà ăn”, càng ngày tôi càng thấy câu nói đơn giản này có ý nghĩa to lớn, đúng đắn và sâu sắc. Hơn bao giờ hết, câu nói này rất phù hợp và cần được nêu cao trong xã hội ngày nay, đặc biệt là với những bạn trẻ đang xây dựng sự nghiệp tương lai, bằng con đường nào cũng vậy. Nhớ nhé bạn trẻ, cái tâm, cái đức chính là nền tảng cho mọi thành công đích thực. Năm cũ đã qua rồi, chúc các bạn một năm mới thành công, hạnh phúc.

19/9/11

Vietbuild - tháng 9/2011 - có gì mới?

Lâu lắm rồi Mr.BADI mới đi lại hội chợ Vietbuild nhưng cảm giác háo hức mong chờ thì đã không còn như trước đây nữa rồi. Nhớ cái thời mà anh em hăng hái đi hội chợ, săn catalogue nè, săn quà tặng, túi xách đẹp nè và nhất là săn mấy bạn PG xinh tươi hi hi. Cách đây vài năm, mỗi lần Mr.BADI đi hội chợ Vietbuild là mất hết mấy ngày nhưng được cái là công ty cho đi hợp pháp trong giờ làm việc nên cũng thong dong, đi hết gian hàng này đến gian hàng khác. Nghĩ lại cũng buồn cười, đi hội chợ mà phát "namecard" mỏi cả tay, báo giá, catalogue thì mấy túi xách cứ như là đi "shopping" ấy :D.

Giờ đi hội chợ cũng không có nhiều thời gian, vật tư, thiết bị thì cũng không có gì mới mẻ nên cũng gọi là dạo chơi, thấy gian hàng nào "đẹp" thì ghé vào. Năm nay mình thấy đặc sắc nhất vẫn là những gian hàng trang trí nội thất, thiết bị phòng tắm, nhà bếp và những gian hàng bán đồ trang trí như tranh ảnh, bình hoa, cây cảnh. Những gian hàng về VLXD thì nép mình nhỏ bé bên những gian hàng vừa nêu. Mà cũng phải, đi hội chợ giờ ít thấy người trong ngành xây dựng mà chủ yếu là các Chủ đầu tư cho các dự án và những người đang hoặc sắp xây nhà mà thôi.

Dạo qua những bình hoa có giá 5-7 triệu, những bồn cầu 50-60 triệu hay những căn bếp được trang bị đến cả 100 triệu, tôi thật sự thấy rất đẹp, rất đáng giá nếu như chúng ta có đủ tiền để thụ hưởng điều đó. Bây giờ ngôi nhà với một số gia đình đã trở thành "thiên đường nghỉ dưỡng" với trang thiết bị xứng với resort 5 sao, họ không cần phải tìm kiếm không gian xa lạ để nghỉ ngơi, xả stress với hàng giờ ngồi xe nữa.

Nhưng với số tiền để mua sắm các trang thiết bị nội thất và trang trí cao cấp này đã đủ để tôi xây dựng nên tổ ấm giản đơn của mình thỏa mãn những nhu cầu tối thiểu. Sự phân hóa "giàu nghèo" là bản chất của xã hội, không thể lên án hay chỉ trích khi người ta giàu. Nhưng không sao, căn nhà mới xây đơn sơ của tôi vẫn là một "thiên đường" đúng nghĩa, vì sao? Vì vợ tôi rất thích ở nhà, không còn muốn đi đâu khác nữa, với Mr.BADI tôi như vậy đã đủ lắm rồi.

Lần đi hội chợ Vietbuild tiếp theo chắc cũng còn lâu lắm đây, trừ khi tôi lại chuyển sang làm Chủ đầu tư. Ai biết được? Haha...


5/9/11

Câu chuyện "buồn" vào ngày mưa

Phú Mỹ Hưng...

Công trường...

Mưa xối xả...

Quán cafe nhỏ đối diện Parkson...

Tôi ngồi trò chuyện với anh đồng nghiệp mà sự chú ý lại tập trung vào bàn kế bên. Một người phụ nữ và hai người đàn ông đang tranh cãi gay gắt át cả tiếng mưa.

Dần dà tôi cảm nhận được nội dung đang được nói đến giữa 3 người mà lại thấy xót xa...

Người phụ nữ là một gia chủ đang trong quá trình xây nhà mới.

Hai người đàn ông, một là thiết kế, một là nhà thầu thi công... nhưng có vẻ "tuy 2 mà 1".

Câu chuyện xoay quanh tiến độ trễ nãi, công nhân không ai quản lý, ống dây điện đi âm tường dùng ống ruột gà dù đã thỏa thuận là ống nhựa cứng, vật tư không giống thiết kế, không tương xứng với giá dự toán, đá cầu thang cao cấp gì mà hỏi ông thợ có 6-7 trăm ngàn một mét, phát sinh đủ thứ...

Hoàn toàn không có gì xa lạ trong nội dung này nhưng "kết luận" của người phụ nữ mới làm người ta "xót xa", mới làm tôi "thấy tiếc cho cả 2":

"Chị năn nỉ 2 em cố gắng hoàn thành căn nhà của chị theo ý tụi em vào ngày 30/9 này để mẹ chị đang chữa bệnh ở Singapore về có chỗ mà nằm, mà nghỉ ngơi. Chị không quan tâm đến màu sắc, chi tiết hay sửa lỗi gì nữa, chỉ mong tụi em xây bức tường phía sau ngăn cách với nhà hàng xóm cao thêm chút nữa cho đúng ý mẹ chị. Chị hứa chắc với 2 đứa là vừa nhận nhà xong là chị thanh toán tiền cho 2 đứa không thiếu 1 xu, kể cả mấy cái phát sinh vớ vẩn gì đó. Chị ráng ở đó vài năm rồi kiếm tiền đập ra xây lại hết. Chị mệt mỏi lắm rồi, chị không ghé qua để kiểm tra nữa đâu, 2 đứa cứ thoải mái mà làm, miễn thành hình ngôi nhà dùm chị trước 30/9 nha".

Và đây là phản hồi từ nhà thầu:

"Chị nói vậy tội tụi em quá. Mấy cái chỗ chị không vừa ý mà chị không nói sớm. Đợi tụi em gắn vô hay đặt hàng hết rồi chị mới nói. Giờ chị thuê giám sát liên tục đi cho chắc ăn. Bây giờ tiến độ em chắc với chị là không thể xong trước 30/9 được đâu. Tụi em chỉ có thể cố gắng hết sức mà thôi. Với lại, chị cũng cần hỗ trợ tụi em thêm ít tiền để tranh thủ mua vật tư hoàn thành căn nhà cho chị."

Người phụ nữ:

"Chị bó tay luôn. Nếu chị biết thì nói gì nữa. Cũng nghĩ tụi em chuyên nghiệp rồi. Lại là chỗ người quen giới thiệu. Thôi chị không cần tiến độ gì nữa, mẹ chị về ở khách sạn cũng được. Chị sẽ chuyển thêm cho em 100 triệu nữa và phần còn lại xong nhà chị giao luôn. Sao mà tui xây nhà khổ sở dữ vậy nè trời??!".

Hai người đàn ông đã đi khỏi nhưng người phụ nữ vẫn ngồi đó, bần thần, mông lung, mắt rướm lệ...

Tôi định qua ngồi hỏi thăm chị nhưng chỉ sợ "cho nỗi đau thêm dài" vì "ván cũng đã đóng thuyền" rồi.

Bất giác tôi chợt nghĩ "Giá mà mình làm blog này sớm hơn và mọi người có dịp tham khảo qua các bài viết của mình trước khi xây nhà thì hay biết mấy".

Thôi thì dành cho những gia chủ "may mắn" tiếp theo vậy.

Mr.BADI

6/9/2011

29/8/11

Kể chuyện phát sinh khi Mr.BADI xây nhà

Thân chào tất cả các anh em, bạn đọc trên Internet, Mr.BADI tui hôm nay xin khoe khoang vụ xây nhà mình chút nha.

Chả giấu gì anh em, Mr.BADI tui vừa hoàn thành căn nhà cho mình và dọn vào ở từ ngày 01/4/2011. Mà ngày đó là ngày gì, là ngày "Cá tháng Tư", là ngày nói láo mà, nên bữa đó thiệt tình Mr.BADI tui hổng dám chia sẻ với ai về nhà mới hết, sợ người ta nói mình hổng phải BADI mà là "Ba Phi" thì chết :D

Tui, Mr.BADI, mạnh dạn khoe rằng căn nhà mới xây của tui chỉ phát sinh tổng cộng là 3%. Chỉ có 3% thôi, đây là một con số "trên cả tuyệt vời" mà tui đã cố gắng đạt được. Để có được con số này, Mr.BADI thấy có một số điểm chính như sau:

- Do tự xây nhà mình, nên Mr.BADI tui bỏ thời gian và chất xám nhiều hơn một chút :P

- Trước khi xây nhà, tui đã tìm hiểu hết nhu cầu về việc bố trí phòng ốc, vật dụng từ các thành viên trong nhà và liệt kê thành một danh sách khá chi tiết. Cẩn thận hơn, tui in ra và chuyển cho tất cả thành viên đọc lại, chỗ nào chưa hiểu tui giải thích cặn kẽ hơn và lưu lại làm "bằng chứng trước tòa" hehe.

- Do quy mô nhỏ và đơn giản nên tui tự thiết kế các mặt bằng bố trí phòng ốc, vật dụng và thiết bị điện nước luôn. Kết cấu thì theo các bài tính đơn giản mà bố trí cấu tạo, thêm một ít tăng cường cho an tâm. Trước khi gặp nhà thầu thì hầu như thiết kế đã ổn định 95%.

- Trong quá trình tiếp xúc và làm việc với nhà thầu, tui đã trình bày và chất vấn đến khi thấy nhà thầu hiểu được thiết kế và nhu cầu của gia đình mới thôi. Hầu hết quá trình trao đổi Mr.BADI đều ghi nhận lại, sau đó gởi email cho nhà thầu xác nhận lại các nội dung đã thỏa thuận, gần như một dạng biên bản làm việc, biên bản họp, để có cơ sở mà đối chiếu khi cần thiết.

- Trước khi nhà thầu báo giá thì tui cũng tự tính dự toán toàn bộ chi phí vật tư phần thô, hoàn thiện và thiết bị dựa trên thiết kế đã có. Khi nhà thầu báo giá, tui kiểm tra lại chi phí vật tư, nhân công, chi phí quản lý và lợi nhuận nhà thầu rồi đưa ra một con số mà tui thấy hợp lý, nhà thầu làm có lời. Nhà thầu xem lại thấy được nên tiến hành ký hợp đồng.

- Khi ký hợp đồng, tui nói nhà thầu liệt kê toàn bộ công việc có thực hiện, không thực hiện, có phí và không phí ra hết. Trong hợp đồng còn in toàn bộ danh sách vật liệu sử dụng cả phần thô, hoàn thiện, thiết bị điện nước, kèm theo giá thị trường của từng loại để tính phát sinh khi cần thay đổi.

- Các đợt thanh toán được tui chia như sau: 10% sau khi ký hợp đồng, 10% sau khi xong bê tông móng, đà kiềng, 10% sau khi đổ bê tông sàn lầu 1, 10% sau khi lợp mái, số tiền còn lại tui dựa theo tiến độ hoàn thiện, chia đều thanh toán hàng tuần, sao cho đến khi hoàn thành bàn giao thì thanh toán đến 85% giá trị hợp đồng. Sau khi dặm vá sửa chữa và dọn vào ở tui thanh toán thêm 10% và giữ lại 5% để bảo hành trong 6 tháng.

- Trong khi thi công, tui cố gắng đến công trình mỗi ngày để kiểm tra tiến độ, chất lượng công việc. Ngoài ra, nhắc nhở chủ thầu và các thầu phụ những điểm cần lưu ý sắp thi công, cố gắng không để tình trạng "em lỡ mua hay thực hiện rồi, anh thông cảm dùm em". Các vật tư cần chọn mẫu, tui đều yêu cầu nhà thầu cung cấp trước và xác nhận qua email các thông số cần thiết. Việc dẫn gia đình tham quan các showroom vật tư hoàn thiện như gạch ốp, lát, thiết bị vệ sinh và chọn mẫu cũng được tui thực hiện rất nghiêm túc.

- Khi làm nhà, tui đã yêu cầu, năn nỉ và dọa nạt mọi thành viên phải biết tiết chế "cảm xúc" trước "ma trận" huyền ảo của thế giới vật liệu "tiền nào của đó".

- Cuối cùng, mọi phát sinh như thay đổi loại gạch lát, đá hoa cương, lan can inox... đều được tui thảo luận và xác định giá cụ thể với nhà thầu trước khi thực hiện. Mọi vấn đề phát sinh đều được ghi nhận trong email thay cho sổ nhật ký công trình.

Cuối cùng, sau khi đổ mồ hôi, lăn lộn và chờ đợi thì căn nhà cũng hoàn thành như tôi dự định về mặt thẩm mỹ, chất lượng và chi phí. Nhất là vụ phát sinh 3% làm tui càng củng cố niềm tin về khả năng của mình khi tư vấn xây nhà cho bà con cô bác.

Xin chào và chúc mọi người đầu tuần làm việc thật vui vẻ.

Mr.BADI kính bút.

21/8/11

Các nội dung chính trong hợp đồng xây nhà

Trong bối cảnh hiện nay, hợp đồng không thể làm qua loa mà phải thể hiện rõ các nội dung đã được thỏa thuận giữa nhà thầu và chủ nhà, trong đó không thể thiếu các nội dung như sau:

1.Các nội dung về hình thức hợp đồng, giá hợp đồng, tiến độ, thời hạn thanh toán, bảo hành:

- Hình thức hợp đồng trọn gói toàn bộ vật tư phần thô, hoàn thiện và nhân công hoặc hợp đồng trọn gói phần thô và nhân công còn vật tư hoàn thiện do chủ nhà cung cấp.

- Giá hợp đồng theo dự toán thi công (nếu có thiết kế đầy đủ, chi tiết kết cấu, kiến trúc và cơ điện) hoặc theo mét vuông sàn xây dựng.

- Tiến độ dự kiến từ lúc khởi công đến khi bàn giao công trình.

- Thời hạn thanh toán theo tiến độ hoặc theo thời gian và khối lượng thực hiện.

- Tỉ lệ tiền giữ lại bảo hành (3% - 5%) và thời gian bảo hành (6 tháng - 12 tháng).

2.Các nội dung về vật tư, thiết bị, quản lý thầu phụ, phát sinh:

- Bảng kê chi tiết các loại vật tư, thiết bị bao gồm chủng loại, số lượng, nhãn hiệu và biên độ của giá vật tư gốc. Toàn bộ vật tư, thiết bị phải được chủ nhà kiếm tra và chọn mẫu mã, màu sắc trước khi đưa vào thi công, lắp đặt.

- Các nhà thầu phụ như cửa sắt, cửa gỗ, nhôm kính, đá hoa cương, sơn nước, trần thạch cao, điện nước... phải được thông báo đến chủ nhà trước khi thực hiện công việc để chủ nhà có thời gian kiểm tra, phỏng vấn năng lực và chủ nhà có quyền yêu cầu thay thế nếu không phù hợp. Các nội dung công việc thay đổi liên quan đến thầu phụ phải được xác nhận bởi 3 bên: chủ nhà, thầu chính và thầu phụ.

- Chỉ được phát sinh khi có thay đổi về thiết kế (chủ nhà thêm hoặc bớt hạng mục), thay đổi về chủng loại vật tư (từ trung bình sang cao cấp hoặc ngược lại), thay đổi do chính sách nhà nước, do biến động kinh tế... Trước khi thực hiện công việc phát sinh, nhà thầu phải thông báo cho chủ nhà giá trị phát sinh (tăng hoặc giảm) và 2 bên phải ký giấy xác nhận phát sinh sau khi đã thỏa thuận.

3.Các nội dung khác:

- Quy định về an toàn lao động và bảo hiểm cho công nhân, máy móc thiết bị.

- Quy định tuân thủ nội quy sinh hoạt địa phương, đảm bảo duy trì quan hệ tốt đẹp với nhà lân cận.

- Điều khoản liên quan đến quyền hạn của giám sát xây dựng (nếu có).

- Bảng kê danh sách, địa chỉ thường trú và số điện thoại liên hệ của nhân sự nhà thầu và chủ nhà (nếu có thay đổi phải được thông báo và cập nhật cho các bên). Chủ nhà nên yêu cầu nhà thầu cung cấp CMND (bản sao có thị thực) của tất cả nhân sự của nhà thầu tham gia thực hiện công trình.

14/8/11

Chi phí quản lý, giám sát xây dựng nhà ở

Khi xây một cái nhà vậy nếu mình không rành và rảnh để tư vấn từ đầu, giám sát, quản lý - thuê 1 người làm thì chi phí khoảng bao nhiêu % trên tổng chi phí xây nhà? Để trả lời cho câu hỏi này, Mr.BADI mời các bạn theo dõi nội dung dưới đây:

Đầu tiên chúng ta thử tìm hiểu nhiệm vụ của tổ chức tư vấn quản lý dự án theo quy định Pháp luật:

a) Kiểm tra hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình để chủ đầu tư phê duyệt;

b) Lập hồ sơ mời thầu, tư vấn lựa chọn nhà thầu;

c) Thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng công trình nếu đủ điều kiện năng lực;

d) Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán các hợp đồng đã ký kết; tư vấn quản lý dự án phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật về tính chính xác, hợp lý của giá trị thanh toán;

đ) Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn và vệ sinh môi trường của dự án;

e) Nghiệm thu, bàn giao công trình;

g) Lập báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, lập báo cáo quyết toán khi dự án hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng.

Tuỳ điều kiện của dự án, chủ đầu tư có thể giao các nhiệm vụ khác cho tư vấn quản lý dự án và phải được ghi cụ thể trong hợp đồng.

Còn theo các anh em lâu năm trong nghề thì phát biểu về nguyên tắc quản lý dự án như sau:

- Bám sát các nội dung và tuân thủ các quy định của các văn bản quy phạm pháp luật của nhà nước về đầu tư xây dựng công trình.

- Phải thực hiện lập kế hoạch, tổ chức và kiểm soát mọi công việc trong dự án. Ví dụ: đối với những cuộc họp của dự án, lập kế hoạch cuộc họp (hoặc phần việc của bạn trong đó), tổ chức việc hậu cần cho cuộc họp; và kiểm soát cuộc họp nếu bạn là người chủ trì.

- Nguyên tắc KISS. KISS là một cách viết ngắn lại cho cụm từ: "Làm đơn giản thôi. Đồ ngu" (Keep It Simple, Stupid). Khi quản lý dự án, hãy cố gắng biến những vấn đề phức tạp thành đơn giản để có giải quyết dễ dàng.

Và cuối cùng, mong muốn của chủ nhà khi thuê 1 người quản lý, giám sát chỉ có thể là:

- Trong một thời gian cho phép và với số tiền tui gom góp được, anh hãy giúp tui có được một căn nhà đáp ứng được nhu cầu sử dụng (đầy đủ chức năng, không gian sinh hoạt...), thẩm mỹ (nhìn cũng xinh xinh, lạ mắt hay sang trọng, bề thế...) và chất lượng (mong sau khi dọn đề về ở không phải suốt ngày gọi ông chủ thầu để than phiền hoặc sửa chữa linh tinh, chống thấm chống dột...).

Bây giờ, chúng ta cùng nhau xem xét 1 ví dụ cụ thể là chúng ta cần xây 1 căn nhà diện tích 5x15m, sân trước 3x5m, 3 tầng (một trệt, 2 lầu), có sân thượng và chuồng cu be bé với điều kiện lý tưởng là người chúng ta thuê quản lý, giám sát có đầy đủ năng lực hành nghề, tận tâm và đảm bảo thời gian cần thiết để quản lý, giám sát thi công.

Chi phí để xây dựng trong thời điểm hiện nay (8/2011) tạm tính như sau:

Diện tích để tính chi phí: [(3x5)x0.5 + (5x15)x3 + (5x15)x0.7] = 285 m2

Giấy phép xây dựng và thủ tục hoàn công: ~ 15.000.000 VNĐ

Thiết kế kiến trúc (kết cấu, cơ điện, không có nội thất): 285x85.000 = 24.225.000 VNĐ (nguồn wonder.vn)

Chi phí xây dựng (phần thô, hoàn thiện, bao gồm móng băng, móng cọc): 285x4.800.000 = 1.368.000.000 VNĐ (chưa bao gồm 10% VAT) (nguồn wonder.vn)

Chi phí khác (thuê nhà trong thời gian xây dựng 4 - 5 tháng, vận chuyển đồ đạc, trà nước cho các đơn vị quản lý địa phương, hàng xóm): 3% chi phí xây dựng = 41.040.000 VNĐ

Tổng cộng: 1.585.065.000 VNĐ (đã bao gồm 10% VAT chi phí xây dựng)

Lưu ý: Chi phí này chưa bao gồm phần nội thất như tủ bếp trên và dưới, các loại tủ âm tường, bàn ghế, giường, máy lạnh, bồn tắm và các loại đèn trang trí cao cấp.

Chi phí quản lý, giám sát được tính theo nhiều cách sau:

Theo tỉ lệ: Quản lý, giám sát trọn gói nhà phố từ 2,5-3,2% giá trị xây dựng, cụ thể công trình này ta lấy 2,8% chi phí xây dựng trước thuế là 38.304.000 VNĐ.

Theo thời gian:

- Trọn gói công trình (đảm bảo làm việc ở những giai đoạn chính, tần suất tối thiểu 4 ngày/tuần, từ 2-3 giờ/ngày) : 8.000.000 VNĐ/tháng tương đương 32.000.000 đến 40.000.000 VNĐ cho 4-5 tháng thi công.

- Giám sát thường nhật (có mặt hàng ngày, tối thiểu 2-3 giờ/ngày) : 11.000.000 VNĐ/tháng tương đương 44.000.000 đến 55.000.000 VNĐ cho 4-5 tháng thi công.

Như vậy chúng ta đã hình dung ra được toàn bộ chi phí cho việc xây dựng trong điều kiện chuẩn (chưa bao gồm 20% dự phòng phí cho các phát sinh, thay đổi trong quá trình xây dựng).

Thực tế, đa số người xây nhà thường không muốn bỏ chi phí thiết kế, chi phí quản lý, giám sát và 10% VAT (theo ví dụ trên là khoảng 200.000.000 VNĐ) mà người ta thường thuê nhà thầu kiêm thiết kế, tự giám sát hoặc nhờ người quen giám sát hộ vài ngày, và chỉ chịu 10% VAT trên hợp đồng nhân công xây dựng (nhân công chiếm khoảng 20% chi phí xây dựng) mà thôi. Và dĩ nhiên, chất lượng công trình theo đó cũng ảnh hưởng ít nhiều.

Trên đây chỉ là một ví dụ để tham khảo, tùy nhu cầu và tình hình tài chính của chủ nhà, mức độ phức tạp của công trình... chúng ta sẽ có các mức chi phí cụ thể và hợp lý hơn.

3/8/11

Ưu khuyết điểm của các loại hợp đồng xây dựng

Để tìm được đáp án thích hợp nhất cho câu hỏi nên chọn loại hợp đồng nào? Theo tiêu chí nào? Mr.BADI mời các bạn tiếp tục theo dõi loạt bài về Hợp đồng thi công xây dựng nhé.

1. Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh:

Đây là loại Hợp đồng mà Chủ đầu tư có thể chịu rủi ro cả về khối lượng và đơn giá thi công. Nghe vậy hẳn bạn sẽ thắc mắc ngay "Loại hợp đồng gì mà lắm rủi ro vậy ai mà dám sử dụng chứ?".

Đúng vậy, hợp đồng loại này chỉ nên dùng khi không thể xác định rõ khối lượng công việc ngay từ đầu (có thể do phần lớn công việc còn ngầm dưới mặt đất, hay do Chủ đầu tư xác định còn phải thay đổi thiết kế nhưng vì thời gian không nhiều nên phải thi công trước rồi điều chỉnh thiết kế sau...) và đơn giá cho công việc còn nhiều yếu tố bất ổn (có thể do rơi vào những thời đoạn biến động giá vật tư chính như xi măng, sắt thép, xăng dầu... do khủng hoảng kinh tế trong nước, thế giới...). Hoặc đôi khi đành phải dùng loại Hợp đồng này do Chủ đầu tư và Nhà thầu không tìm được tiếng nói chung trong 2 loại Hợp đồng còn lại là Hợp đồng trọn gói và Hợp đồng theo đơn giá cố định.

Để giảm bớt rủi ro khi sử dụng Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh, ta phải chú ý một số điểm sau:
- Phải lập dự toán cho khối lượng và đơn giá thời điểm hiện tại. Đồng thời dự trù một khoảng chi phí cho việc thay đổi khối lượng và đơn giá này khá cao từ 30-40% cho an toàn.
- Phải có một đơn vị hoặc cá nhân làm trung gian để xác nhận chính xác khối lượng và đơn giá phù hợp khi thanh toán.
- Do phải tính khối lượng thực tế thi công để thanh toán nên ban đầu phải cùng nhau đặt ra các quy định và hướng dẫn cụ thể cho việc đo đếm khối lượng cả trên bản vẽ và thực tế thi công.
- Về đơn giá thì phải định ra một biên độ dao động cho đơn giá, chỉ khi nào giá thay đổi ngoài khoản này thì mới thực hiện việc điều chỉnh đơn giá. Thí dụ: ta quy định khi đơn giá tại thời điểm thanh toán thay đổi tăng hoặc giảm 3% so với đơn giá ban đầu thì mới phải điều chỉnh.
- Việc xác nhận đơn giá thời điểm thanh toán phải căn cứ vào giá do cơ quan Nhà nước công bố, giá của các đơn vị cùng ngành nghề và giá trên Hóa đơn đầu vào của Nhà thầu ứng với từng đợt mua hàng.

Như vậy, khi lâm vào tình thế bắt buộc phải sử dụng hình thức Hợp đồng này, Mr.BADI khuyên bạn nên có một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể giúp bạn an tâm về tính chính xác của khối lượng và đơn giá khi thanh toán.

2. Hợp đồng theo đơn giá cố định:

Loại hợp đồng này chỉ còn một rủi ro là khối lượng thực tế khi thanh toán vì đơn giá đã cố định không thay đổi khi ký Hợp đồng loại này.

Mặc dù là Hợp đồng đơn giá cố định nhưng khi khối lượng thực tế tăng hơn 20% so với ban đầu thì phải thỏa thuận lại đơn giá và đơn giá này thường thấp hơn giá ban đầu với lý do "giá bán sỉ phải rẻ hơn giá bán lẻ" chứ.

Với một số trường hợp thay đổi giá cả bất thường do biến động kinh tế hoặc khi Nhà nước thay đổi các chính sách ảnh hưởng trực tiếp tới đơn giá như chính sách thuế, tiền lương nhân công... thì các bên cũng phải cùng nhau ngồi lại để thương thảo lại đơn giá hợp đồng.

3. Hợp đồng trọn gói:

Hợp đồng trọn gói được sử dụng khi các bên đã rõ ràng và thống nhất về mặt khối lượng công việc với một đơn giá cố định không thay đổi trong suốt quá trình thi công hoặc với một công việc phức tạp, chưa rõ ràng về khối lượng nhưng nhà thầu vẫn cam kết thực hiện toàn bộ công việc theo bản vẽ, đúng yêu cầu kỹ thuật bằng giá trọn gói.

Theo hợp đồng này thì Chủ đầu tư đúng ra rất chủ động về chi phí vì đã biết tổng giá trị hợp đồng ngay từ đầu và không còn chịu rủi ro về khối lượng nữa nhé. Tuy nhiên, nếu không có sự tham gia tư vấn của các đơn vị chuyên nghiệp trước khi ký Hợp đồng thì Chủ đầu tư rất dễ rơi vào ma trận "phát sinh" muôn hình muôn vẻ của các Nhà thầu mà đôi khi thiệt hại còn nặng nề hơn khi dùng các hình thức hợp đồng khác.

4. Lời kết:

Đến đây thì Mr.BADI nghĩ rằng đa số mọi người đều sẽ chọn Hợp đồng trọn gói khi xây nhà rồi đúng không? Đơn giản vì chắc ai cũng nghĩ ký loại Hợp đồng này sẽ giảm bớt rủi ro và đỡ nhức đầu hơn.

Quả thật như vậy, thực tế Hợp đồng trọn gói được sử dụng rất thông dụng trong xây dựng nhà ở, đến nỗi mọi người có thể nghĩ chỉ có một loại hợp đồng là Hợp đồng trọn gói mà thôi.

Ở các bài tiếp theo, Mr.BADI cố gắng sẽ giúp bạn an tâm hơn khi đặt bút ký hợp đồng thi công xây nhà nha.

1/8/11

Kiến thức cơ bản về hợp đồng thi công xây dựng

Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thoả thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên để thực hiện một, một số hay toàn bộ công việc trong hoạt động xây dựng.

Theo giá hợp đồng, hợp đồng xây dựng có các loại sau:
a) Hợp đồng trọn gói;
b) Hợp đồng theo đơn giá cố định;
c) Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh;

Hợp đồng bao gồm những nội dung chủ yếu sau: nội dung và khối lượng công việc phải thực hiện; yêu cầu về chất lượng và các yêu cầu kỹ thuật; thời gian và tiến độ thực hiện; điều kiện nghiệm thu, bàn giao; giá hợp đồng, tạm ứng, thanh toán, quyết toán hợp đồng và phương thức thanh toán; thời hạn bảo hành (đối với các hợp đồng xây dựng có công việc phải bảo hành); quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; ngôn ngữ sử dụng; các thoả thuận khác tuỳ theo từng loại hợp đồng.

Giá hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí bên giao thầu cam kết trả cho bên nhận thầu để thực hiện công việc theo yêu cầu về khối lượng, chất lượng, tiến độ, điều kiện thanh toán và các yêu cầu khác theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng. Giá hợp đồng phải ghi rõ nội dung các khoản chi phí, các loại thuế, phí (nếu có); giá hợp đồng xây dựng được điều chỉnh phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và phải được các bên thoả thuận trong hợp đồng.

Giá hợp đồng có các loại sau:
a) Giá hợp đồng trọn gói là giá hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng đối với khối lượng các công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký kết, trừ trường hợp có bổ sung khối lượng theo quy định riêng;
b) Giá hợp đồng theo đơn giá cố định được xác định trên cơ sở đơn giá cố định cho các công việc nhân với khối lượng công việc tương ứng. Đơn giá cố định là đơn giá không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng;
c) Giá hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh được xác định trên cơ sở đơn giá cho các công việc đã điều chỉnh do trượt giá theo các thỏa thuận trong hợp đồng nhân với khối lượng công việc tương ứng.

Việc thanh toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và các điều kiện trong hợp đồng mà các bên đã ký kết. Các bên thỏa thuận trong hợp đồng về số lần thanh toán, giai đoạn thanh toán, thời điểm thanh toán, thời hạn thanh toán, hồ sơ thanh toán và điều kiện thanh toán.

Đối với hợp đồng trọn gói: thanh toán theo tỷ lệ phần trăm giá hợp đồng hoặc giá công trình, hạng mục công trình, khối lượng công việc tương ứng với các giai đoạn thanh toán mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng, khi thanh toán không đòi hỏi có xác nhận khối lượng hoàn thành chi tiết.

Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh: được thực hiện trên cơ sở khối lượng thực tế hoàn thành (kể cả khối lượng tăng hoặc giảm, nếu có) được nghiệm thu và đơn giá trong hợp đồng hoặc đơn giá đã điều chỉnh do trượt giá theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng.

25/7/11

Kinh nghiệm xin cấp GPXD nhà ở tại TP.HCM

Nhân tiện có một người bạn vừa hỏi Mr.BADI về việc xin cấp Giấy phép xây dựng (GPXD), hôm nay Mr.BADI tui sẽ trình bày sơ lược về chủ đề này luôn. Câu hỏi Mr.BADI nhận được là "Ê, mày có quen biết ai để làm GPXD bên khu nhà tao không, tao đang định xây lại căn nhà?", lại một câu hỏi hết sức quen thuộc về cả kiểu cách lẫn nội dung mà không phải là "Ê, mày có biết quy trình xin cấp GPXD không, hướng dẫn cho tao với". Đây có thể gọi là một thói quen hay một "văn hóa" về "các mối quan hệ" thịnh hành trong xã hội ngày nay.

Mr.BADI nhận được câu hỏi và lập tức hình dung ra nguyên nhân tại sao mình nhận được cú điện thoại này:

1. Vì Mr.BADI tui làm trong ngành xây dựng nên được bạn bè hỏi là quý hóa lắm rồi.

2. Bạn tui muốn tìm một con đường ngắn và ít gồ ghề với chi phí vừa phải để ra được GPXD theo quan điểm "NGON, BỔ, RẺ".

Đáp lại câu hỏi ấy, Mr.BADI tui phản công lại bằng hàng loạt các câu hỏi như sau:

1. Thế chú đã có ý tưởng hay bản vẽ thiết kế cho ngôi nhà chưa?

2. Tình trạng giấy tờ pháp lý nhà, đất đầy đủ không?

3. Chú dự định khi nào thì xây, dự trù kinh phí xây bao nhiêu vậy?

Và câu trả lời:

1. Ủa? Phải thiết kế trước hả? Tao tưởng bản vẽ xin GPXD riêng còn khi xây thì thiết kế khác theo ý mình chứ? Có thằng nói tao vẽ bản vẽ xin phép xây dựng 16.000/1m2 là sao?

2. Nhà tao có giấy chủ quyền nhà nhưng đất thuê, mà hình như sắp tới sẽ quy hoạch giải tỏa khu này thì phải, hy vọng chừng 5-10 năm nữa.

3. Tao đang định xây sớm, ráng cho xong trước Tết, tiền chưa có, khi nào xây thì vay Ngân hàng thôi.

Cuối cùng là lộ trình Mr.BADI tui vạch ra cho người bạn để tạm đối phó với những vấn đề quá quen thuộc này:

1. Lập tức chạy ra Phường/Xã (bộ phận địa chính) hay lên Quận/Huyện (Phòng Tài nguyên môi trường) để xin các thông số về quy hoạch của khu đất như: lộ giới, chiều cao tầng, số tầng tối đa, độ vươn ra cho phép của ban công... để cung cấp cho thiết kế và hỏi thủ tục xin cấp GPXD, nhưng chủ yếu là xin thông tin các Công ty chuyên thực hiện dịch vụ này và chắc chắn sẽ nhận được sự giới thiệu về các Công ty A, B hay C...

2. Liên hệ với một kiến trúc sư hoặc một đơn vị thiết kế để lên ý tưởng cho ngôi nhà sắp xây dựng.

3. Lấy bản vẽ thiết kế mình ưng ý nhất chạy đến Công ty A, B hay C... để thỏa thuận chi phí và thời gian cho dịch vụ xin cấp GPXD.

4. Chi tiền và ngồi chờ kết quả, thông thường theo con đường này thì trong vòng 1 tháng bạn sẽ có GPXD cầm trong tay (trừ những trường hợp quá đặc biệt thì sẽ lâu hơn với chi phí phát sinh tương ứng).

Con đường này tuy phải đi vòng và tốn một ít chi phí nhưng bù lại bạn sẽ chủ động hơn về mặt thời gian để chuẩn bị kế hoạch xây nhà tốt hơn.

Mr.BADI chúc các bạn may mắn và mau được cấp GPXD nha.

18/7/11

Một số hướng dẫn về việc tháo dỡ nhà ở cũ

Nguyên tắc thực hiện: Áp dụng với những nhà ở cũ cần tháo dỡ, phá dỡ để cải tạo, xây dựng mới hay tổ chức thực hiện những quyết định hành chính: - Việc phá dỡ nhà ở chỉ được thực hiện theo quyết định của Ủy ban nhân dân quận - huyện (công trình do cơ quan nào cấp phép xây dựng thì sẽ được cơ quan đó ra quyết định tháo dỡ). - Trong mọi trường hợp, chủ sở hữu (hay chủ đầu tư) phải ký hợp đồng với những đơn vị thi công chuyên ngành thực hiện thiết kế phần tháo dỡ, có ràng buộc trách nhiệm các bên rõ ràng.

- Khi có hộ liền kề (hoặc không liền kề nhưng việc phá dỡ có thể ảnh hưởng đến công trình lân cận), trước khi thi công, chủ đầu tư cần thuê tư vấn để thực hiện việc khảo sát, đo vẽ hiện trạng các nhà dân và công trình lân cận. Kết quả đo vẽ phải được thể hiện bằng bản vẽ, biên bản hiện trường có chữ ký xác nhận của các hộ liền kề, chủ công trình lân cận. Phương án phá dỡ phải có sự đồng thuận của các chủ hộ liền kề và chủ các công trình lân cận; nếu các chủ hộ liền kề và chủ các công trình lân cận không hợp tác hoặc cố tình gây khó khăn thì cần báo cáo cho chính quyền địa phương để có sự can thiệp. - Các đơn vị tư vấn thiết kế biện pháp tháo dỡ (nếu có) hay đơn vị thi công nhận thầu phần tháo dỡ (hay phá dỡ) công trình phải tuân thủ những nội dung sau đây: + Phải tiến hành khảo sát đánh giá tình trạng của toàn bộ hệ chịu lực và lập thành văn bản để làm căn cứ xây dựng phương án kỹ thuật tháo dỡ hoặc phá dỡ. + Phương án kỹ thuật và biện pháp thi công tháo dỡ hoặc phá dỡ phải:

* Thể hiện đầy đủ, rõ ràng các biện pháp kỹ thuật an toàn cho người lao động, bản thân công trình được tháo dỡ và những công trình lân cận, liền kề. Thể hiện rõ quy trình tháo dỡ, phá dỡ và các biện pháp tận dụng, thu hồi vật tư.


* Được thống nhất giữa các bên (thiết kế - thi công - chủ đầu tư hay quản lý sử dụng công trình) để làm căn cứ theo dõi, giám sát.
+ Những công trình có nguy cơ sụp đổ bất ngờ phải có biện pháp chống đỡ an toàn, đặt rào ngăn, biển cấm người qua lại vùng nguy hiểm (ban đêm phải có biển báo, đèn chiếu sáng). Phải có biện pháp đề phòng những bộ phận còn lại bị sập, phòng tránh các bộ phận kết cấu bị tách rời, sụp đổ văng vào người. + Tránh tháo dỡ về ban đêm. Ở những vị trí không đủ ánh sáng, phải bố trí đèn chiếu sáng đầy đủ. Các dây dẫn điện phải mắc vào cột riêng, không được mắc vào kết cấu công trình đang tháo dỡ. + Tháo dỡ ô văng hoặc các bộ phận cheo leo phải làm giàn giáo, trường hợp đứng trên các kết cấu khác của công trình để tháo dỡ phải có biện pháp bảo đảm an toàn. + Cấm phá ống khói, tường gạch bằng cách đục chân, giật đổ tường trên sàn tầng, trên mặt đất. - Cấm tháo dỡ, phá dỡ công trình trong các trường hợp sau:

+ Khi có gió từ cấp 5 trở lên.
+ Ở hai hoặc nhiều tầng cùng một lúc trên cùng một phương thẳng đứng. + Khi đang có người làm việc ở bên dưới khu vực đang tháo dỡ mà chưa có biện pháp đảm bảo an toàn.

Các lưu ý cần thiết:


- Trước khi tiến hành tháo dỡ, phá dỡ phải cắt hết nguồn điện, nguồn nước trong phạm vi đập phá.
- Quanh khu vực phá dỡ phải che chắn cẩn thận, lập các biển báo để lưu ý người qua lại. Với nhà nhiều tầng, không nên sử dụng các tầng còn lại trong quá trình tháo dỡ. - Phải lắp giàn giáo đủ kiên cố xung quanh, nhất là các mặt tiếp giáp công trình lân cận (thấp hơn) sao cho đảm bảo an toàn. Trong quá trình tháo dỡ, phá dỡ, nếu làm hư hại các công trình lân cận, phải có biện pháp khắc phục ngay và bồi thường theo quy định của pháp luật. - Phải hạn chế tối đa việc gây ra tiếng ồn, nhất là ngày nghỉ, giờ nghỉ trưa và về đêm. - Xà bần khi chuyển xuống, phải được tưới nước để tránh bụi và nên chuyển đi ngay. Khuyến khích việc đưa xà bần từ đường ống xuống thẳng xe tải (có che chắn). - Trường hợp xảy ra sự cố, chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng phải ưu tiên cứu người bị nạn và báo cáo cho chính quyền địa phương gần nhất để được trợ giúp khẩn cấp. Ngoài những lưu ý nêu trên, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn, thi công cần tuân thủ thêm những quy định chi tiết trong các tiêu chuẩn kỹ thuật an toàn chuyên ngành có liên quan khác, để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho công việc.

11/7/11

Một số quy định về kiến trúc nhà ở

Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, nhà được phép xây sát chỉ giới đường đỏ là trường hợp khá phổ biến ở đô thị, tiêu biểu là nhà mặt phố, nhà chia lô trong các khu đất dự án, đã có quy hoạch. Trong trường hợp này, nhà xây từ móng đến tường không vượt ra khỏi phạm vi chỉ giới. Chỉ cho phép các bậc thềm, vệt dắt xe được nhô ra tối đa là 0,3m (bằng chiều rộng một bậc). Các đường ống thoát nước mưa gắn vào mặt ngoài nhà, các bậc cửa sổ, gờ chỉ trang trí từ độ cao 1,0m tính từ vỉa hè được nhô ra tối đa là 0,2m. Không cho phép các cánh cửa (kể cả cửa sổ) được mở ra ngoài phạm vi chỉ giới đường đỏ từ độ cao 2,5m tính từ vỉa hè. Đối chiếu với quy định này, bạn không nên lắp cánh cửa chớp ở mặt ngoài nhà, mở ra đường.

Cửa sắt, cổng sắt bảo vệ không được mở ra ngoài đường, trừ trường hợp bạn đã lùi tường vào một khoảng cách đủ mở cửa. Trong các hẻm nhỏ, không có vỉa hè, mở cửa hướng ra đường gây nguy hiểm cho người và xe cộ vì không quan sát được người từ trong nhà mở cửa đi ra.

Từ độ cao 3,5m tính từ mặt vỉa hè trở lên, có thể đưa ra ban công, mái vảy, ô văng (tấm che mưa nắng cho cửa sổ), seno (máng hứng và thoát nước mưa) nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ; tuy nhiên phải nhỏ hơn chiều rộng hè đường ít nhất là 1,0m.

Luật cũng quy định độ vươn ra còn tùy thuộc chiều rộng lộ giới. Chiều rộng lộ giới tức là khoảng cách từ đường đỏ bên này tới đường đỏ bên kia (bao gồm cả hè đường). Nếu chiều rộng lộ giới này nhỏ hơn 6m bạn cũng không được làm ban công nhô ra. Khoảng cách lộ giới từ 6-12m, bạn được vươn ra tối đa là 0,9m. Khoảng cách lộ giới từ 12-16m, bạn được vươn ra tối đa là 1,2m. Trường hợp trên 16m, mới được vươn ra 1,4m.

Như vậy trong các ngõ hẻm, chiều rộng lộ giới rất nhỏ, trung bình từ 2-6m cũng không cho phép ban công vươn ra. Phổ biến hiện nay là hai nhà đối diện nhau thỏa thuận chia đôi khoảng không để vươn ra hai ban công gần sát nhau, chỉ còn khe hở nhỏ. Kiểu ban công vươn ra như vậy chẳng những Luật không cho phép mà còn không có hiệu quả sử dụng. Ban công là nơi để ngắm cảnh thư giãn nhưng đứng ở ban công nhà này nhìn thẳng vào cửa sổ nhà hàng xóm thật bất tiện. Các ban công vươn ra che kín mặt hẻm còn làm cho ngõ hẻm thêm tối tăm, ẩm thấp, thiếu ánh sáng cho các phòng tầng trệt. Nhiều nhà xây sau đã vươn ban công ra gần sát nhà đối diện, hình thành kiểu cài răng lược rất thiếu thẩm mỹ, lại sứt mẻ quan hệ xóm giềng.

Một điều lưu ý thêm là độ vươn ra này không chỉ phụ thuộc vào lộ giới. Không phải lộ giới càng lớn, bạn càng được phép vươn ban công ra một cách "lũy tiến" tăng. Tối đa 1,4m là độ vươn ra an toàn cho kết cấu công trình để chống lật, gẫy, võng kết cấu ban công. Luật quy định, kể cả khi bạn lùi nhà vào sau đường đỏ, bạn cũng chỉ được nhô ban công ra không quá 1,4m.

Một lưu ý nữa mà các chủ nhà thường không để ý là các cấu kiện, các thành phần ngầm của công trình cũng không được nằm ngoài chỉ giới đường đỏ. Đặc biệt là phần móng không được vượt quá ranh giới đất được quyền sử dụng kể cả đó là hè đường công cộng, không phải chủ quyền cá nhân. Như vậy, đối với nhà xây móng bằng bê tông cốt thép, các mặt nhà giáp nhà khác và giáp sát hè đường phải làm móng lệch tâm, sao cho từ trên xuống dưới các thành phần công trình làm thành đường thẳng đứng, không nhô ra cả phần ngầm "xòe" ra khỏi vị trí đất được sở hữu.

4/7/11

Thời điểm làm nhà thích hợp

Nhiều người cho rằng không cần phải bận tâm đến thời điểm làm nhà. Khi nào chủ nhà có tiền đầu tư, có đất trong tay, là lúc ấy thích hợp, chứ còn sao nữa? Chẳng phải là người duy tâm, nhưng xin bạn đừng coi thường việc tính toán thời điểm khởi công trình. Thời điểm ấy phải phù hợp với bạn, nếu không... coi chừng đấy! Hiện nay, thời điểm thường được chọn nhất là thời điểm được tính toán để khi hoàn thành căn nhà cũng là lúc đón Tết Âm lịch, và nhiều tình huống dở khóc dở cười cũng từ đây mà phát sinh.

Trên thực tế, nhiều người hầu như chưa có khái niệm gì về xây nhà đã vội vã lao vào. Mọi việc cứ theo một guồng quay, nhưng càng quay, chủ nhà càng thấy thấm mệt và tự trách mình không chuẩn bị kỹ. Thật là "sự đời ai có qua cầu mới hay!".

Nắm vững quy trình

Trước hết, bạn cần nắm vững quá trình làm nhà thường trải qua các giai đoạn sau:

1.Giai đoạn chuẩn bị, thời gian này bạn chuẩn bị tất cả các yếu tố cần thiết liên quan đến đất đai, thủ tục giấy tờ và lựa chọn phương án thiết kế, vật liệu cho phù hợp. Bạn cũng cần xem xét mảnh đất của bạn liệu có đầy đủ cơ sở pháp lý để xây dựng mà không bị các cơ quan chức năng đến "thăm hỏi"? Khu vực bạn xây nhà có những quy định gì về chiều cao, độ vươn ra cho phép (ban công) hay mật độ xây dựng (có phải để lại một phần đất để làm sân)? Bạn sẽ làm việc với nhà thầu theo hình thức nào, khoán gọn "chìa khóa trao tay", khoán từng phần, hay khoán riêng nhân công, chủ nhà lo vật liệu?

2.Giai đoạn thi công phần thô, là thời gian tiến hành xây dựng công trình. Khi bạn chuẩn bị kỹ, lúc này mọi việc cứ "tuần tự như tiến". Nhưng nếu bạn chưa có kinh nghiệm, hoặc bắt tay vào với quan niệm "việc đến đâu lo đến đó"mà lại trực tiếp điều hành nhiều phần việc thì sau khi xây nhà xong, bạn sẽ cảm thấy cái giá phải trả là quá đắt!

3.Giai đoạn hoàn thiện, thường là lúc mà bạn vất vả nhất. Mọi thứ vật liệu trang trí, như gạch lát nền, ốp tường, màu sơn, tay vịn, lan can... đều do bạn đích thân lựa chọn. Bạn sẽ phải dạo qua một thị trường muôn màu muôn vẻ các loại vật liệu quá sức đa dạng của vô số chủng loại, giá cả biến động đến chóng mặt. Bạn phải thanh quyết toán việc xây dựng công trình với nhiều loại đội thầu khác nhau.

Nắm vững ba giai đoạn trên cùng với những phần việc bạn phải làm trong từng giai đoạn, bạn mới có thể tiến hành tốt công việc. Trước khi bắt tay vào giai đoạn nào, bạn nên hiểu rõ mình cần làm gì, tìm hiểu ở đâu. Khi đã có một loạt đầu mối trong tay, bạn mới khởi động cho guồng quay thực sự, lúc bấy giờ bạn không tốn nhiều công sức.

Hơn nữa,

Một vấn đề quan trọng là tiềm năng kinh tế của bạn đã thực sự đủ để xây nhà chưa? Nếu phải huy động thêm thì nguồn đó ở đâu? Dự trù kinh phí xây dựng là cần thiết, giúp bạn có thể "liệu cơm gắp mắm" không "vung tay quá trán" để rồi "kéo cày trả nợ" dài dài.

Bên cạnh đó, thời tiết cũng là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thời điểm xây dựng. Thông thường, người ta vẫn tránh làm nhà vào mùa mưa vì thời tiết xấu làm công trình phải gián đoạn nhiều lần, ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng. Chắc bạn không muốn bức tường nhà mình vừa xây xong đã đổ sụp vì không chịu nổi cơn mưa rào nặng hạt?

Bây giờ, chúng ta cùng nhau phân tích lại thời điểm làm nhà để ăn Tết mà đôi khi còn được gọi là "mùa xây dựng":

- Nhà thầu và chủ nhà cùng bị áp lực về thời gian hoàn thành nên thời gian càng về cuối thì công tác hoàn thiện càng ẩu, chồng chéo và dẫn đến không kiểm soát được chất lượng.

- Tâm lý chủ nhà muốn đẩy nhanh tiến độ để có nhà mới ăn Tết cho xôm tụ vô tình khiến cho nhà thầu phải lược bớt các quy trình quan trọng để kịp thời gian.

- Tâm lý nhà thầu, công nhân muốn về quê ăn Tết sớm nên làm uể oải hoặc làm qua loa, lấy lệ.


- Giá cả vật tư cũng nhích lên theo nhu cầu thị trường, lúc này nhà thầu cũng phải thanh toán tiền vật tư ngay khi nhận mà không được trả chậm, đây cũng là vấn đề lớn đối với những nhà thầu nhỏ, ít vốn dự phòng.


- Giao nhà xong có kịp trước Tết thì khi chủ nhà dọn vào ở, lúc xảy ra sự cố cần khắc phục gấp cũng phải chịu trận chờ qua Tết nhà thầu mới có công nhân để sửa chữa, thật khổ không thể tả được.

Vì vậy, nếu có thể thu xếp, các bạn khi xây nhà nên chuẩn bị tất cả thủ tục cần thiết vào thời gian cuối năm và sau khi ăn Tết xong là tiến hành xây dựng, vừa giảm được các rủi ro nêu trên mà lại tránh được mùa mưa bão.

Thời điểm thích hợp làm nhà, bạn sẽ thấy chẳng phải do "thầy bà" nào chọn lựa được. Điều đó phụ thuộc chính bạn mà thôi!

Những tiêu chuẩn cho nhà ở

Ngôi nhà là tổ ấm gia đình, tế bào của xã hội. Theo quan điểm khoa học, đó là nơi phục hồi sức khỏe và sản sinh sức lao động mới. Le Corbusier, một kiến trúc sư Pháp lừng danh đầu thế kỷ XX, người đặt nền móng cho nền kiến trúc hiện đại đã đưa ra định nghĩa: "Ngôi nhà là cỗ máy để ở". Định nghĩa này được đưa ra đúng vào thời điểm công cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật ở Châu Âu đang có những thành tựu vượt bậc, nhiều tiến bộ khoa học được áp dụng trong lĩnh vực xây dựng, nhằm nâng cao tiện nghi cho đời sống của con người. Cho đến nay, quan niệm về ngôi nhà tiện nghi, phục vụ cho những nhu cầu sinh hoạt của con người vẫn còn nguyên giá trị.

Ngôi nhà ở mỗi địa phương, mỗi dân tộc có thể có những đặc điểm riêng biệt, phù hợp với điều kiện kinh tế, tập quán sinh hoạt, khí hậu, v.v... của từng địa phương.

Cấu trúc ngôi nhà Việt Nam đang dần dần thay đổi. Điều kiện đất đai không quá chật chội, kinh tế không eo hẹp và cấu trúc gia đình đã giảm bớt xu hướng "tam đại đồng đường". Do đó yêu cầu về một căn nhà hiện đại dường như đã bớt rất nhiều yếu tố kết hợp mà trở nên chuyên biệt hơn. Nhà chỉ là nơi để ở, không còn quá bức xúc về "mặt tiền kinh doanh". Phòng vệ sinh, khu cầu thang, nơi sinh hoạt chung gia đình, căn bếp, những diện tích phụ theo quan niệm trước kia đã được quan tâm hơn. Vai trò của khu vực thông thoáng, chiếu sáng, và cây xanh cũng được đầu tư đúng mức.

Để được coi là một căn nhà hiện đại, theo quan niệm hiện nay, nhà ở phải đạt những tiêu chuẩn sau:
- Tiêu chuẩn về sự khép kín: căn nhà có thể sử dụng hoàn toàn, không phải sử dụng chung các diện tích phụ.
- Tiêu chuẩn về sự riêng biệt: các phòng sử dụng theo chức năng riêng như phòng bếp, phòng ngủ, vệ sinh, phòng khách, làm việc.
- Tiêu chuẩn về sự thông thoáng: không khí phải được lưu thông tự nhiên.
- Tiêu chuẩn về sự tiện nghi: bố trí hợp lý, trang thiết bị tốt.
- Tiêu chuẩn về ánh sáng: được chiếu sáng tự nhiên và nhân tạo tốt.

Theo định nghĩa của Tổ chức Y tế Thế giới WTO: một ngôi nhà lý tưởng là "ngôi nhà khỏe mạnh", tức là nơi mà con người sinh sống trong đó luôn khỏe mạnh cả về thể xác lẫn tinh thần. Ngôi nhà này phải đáp ứng được các yêu cầu cơ bản sau:
- Không bị ô nhiễm bởi các hóa chất.
- Phải có các yếu tố tạo sự thoáng khí, thải chất ô nhiễm ra khỏi nhà, thanh lọc không khí thường xuyên.
- Nhà bếp phải thoát khí tốt, hút khói và các chất khí thải khác.
- Nhiệt độ phòng ở mức ổn định, khoảng 27 độ C.
- Nồng độ khí Cacbonic thấp dưới 1000 ppm.
- Độ ẩm trong phòng ở mức 40-70%.
- Nồng độ bụi lơ lửng thấp hơn 0,15 mg/m3.
- Độ ồn nhỏ hơn 50 dB.

27/6/11

Thông tin chủ nhà cần cung cấp cho kiến trúc sư

Chủ nhà cần cung cấp cho kiến trúc sư thiết kế những thông tin tóm tắt về gia đình mình, về mảnh đất và nhu cầu, sở thích sinh hoạt của từng thành viên trong gia đình. Cần có sự thảo luận giữa các thành viên, đi đến một bảng liệt kê tương đối thống nhất để làm cơ sở cho kiến trúc sư thiết kế có thể hình dung được đặc điểm, mong muốn của người sử dụng.

Bảng liệt kê này phải bao gồm những thông tin sau:

1.Phần thông tin chung

- Diện tích đất, địa điểm, công trình lân cận, điều kiện kỹ thuật hạ tầng khu vực...
- Tình trạng sở hữu nhà đất, thông tin quy hoạch (số tầng tối đa, ranh xây dựng, khoảng lùi...).
- Diện tích xây dựng dự kiến, số tầng dự định xây.
- Chi phí dự kiến cho việc xây dựng và trang trí nội thất (nếu có). Lưu ý chỉ nêu ra 80% số tiền mình dự định sử dụng mà thôi.
- Số người trong gia đình, điều kiện, thói quen sinh hoạt của mỗi người.
- Chọn lựa và số lượng các không gian chức năng muốn có, bao gồm:
+ Sân trước, sau
+ Sân vườn, hồ cá
+ Hồ bơi
+ Nhà xe
+ Tầng hầm
+ Sân thượng
+ Sảnh đón
+ Phòng khách
+ Phòng sinh hoạt chung
+ Phòng ngủ
+ Phòng trẻ em
+ Phòng làm việc
+ Thư viện, phòng đọc sách
+ Phòng giải trí (xem phim, chơi game, nghe nhạc)
+ Phòng tập thể dục
+ Phòng ăn
+ Bếp
+ Phòng vệ sinh
+ Quầy bar
+ Phòng người giúp việc
+ Phòng thờ cúng
+ Khu giặt phơi
+ Kho
+ Ban công, lôgia
+ Giếng trời

2.Phần thông tin chi tiết

2.1.Lối vào:
- Có mấy lối vào? Chung hay riêng?
- Lối vào thẳng nhà hay qua sân?
- Có khu sảnh đón khách không?
- Có chỗ để áo khoác ngoài, mũ và ô che mưa không?
- Khu vực đồng hồ điện, nước?

2.2.Phòng khách:
- Diện tích tối thiểu?
- Có đồ đạc gì lớn không?
- Có dùng chung chức năng với phòng nào khác không? Ví dụ kết hợp phòng ăn?

2.3.Bếp:
- Có lối đi riêng không phải qua phòng khách không?
- Diện tích nấu nướng tối thiểu là bao nhiêu?
- Có lắp đặt tủ bếp có chậu rửa, bếp nấu, lò nướng, lò viba, tủ lạnh hay không?
- Có máy hút khói không?

2.4.Phòng ăn:
- Có sử dụng chung không gian bếp không?
- Cần bố trí tối thiểu cho bao nhiêu người?
- Có đặt thêm thiết bị gì không? (TV, máy nghe nhạc...)
- Bàn ăn cố định hay lưu động?

2.5.Phòng ngủ:
- Có mấy phòng ngủ? Giường đôi hay đơn? Có bộ tủ đầu giường? Tủ quần áo? Bàn trang điểm?
- Có sử dụng bàn làm việc không? Có thiết bị nghe nhìn gì không?
- Có lắp đặt thiết bị điều hòa nhiệt độ không?

2.6.Phòng trẻ em:
- Có mấy trẻ? Độ tuổi hiện nay?
- Giường đơn hay giường tầng?
- Có bàn học, tủ sách hay khu vực chơi riêng không?

2.7.Phòng vệ sinh:
- Có mấy phòng vệ sinh?
- Số lượng, chủng loại thiết bị lắp đặt cho mỗi phòng (chậu rửa, bồn tắm, bệ xí, vòi hoa sen, máy nước nóng, ...)?
- Có cần khu vực tắm cho trẻ em không?
- Có dùng cho người già, người tàn tật?
- Chỗ đặt dụng cụ tắm, treo đồ?

2.8.Kho:
- Có chứa những đồ gì, kích thước, chủng loại?

Trên đây là một số ý chính tham khảo, chủ nhà cần nhờ kiến trúc sư tư vấn thêm các chi tiết liên quan đến các không gian chức năng mình đã chọn. Cần lưu ý là bảng liệt kê càng chi tiết, tỉ mỉ, kiến trúc sư càng có cơ sở để hình dung ra đặc điểm, điều kiện sinh hoạt của chủ nhà, phối hợp với khả năng kinh tế, thông tin quy hoạch từ đó dẫn đến giải pháp thiết kế phù hợp. Tất nhiên không phải điều kiện nào cũng được thỏa mãn, vì còn phụ thuộc nhiều yếu tố: điều kiện mặt bằng đất, sở thích quá khác nhau... Kiến trúc sư phải quyết định đâu là điểm chính cần phải đạt được trên cơ sở thương lượng, giải thích, tư vấn cho chủ nhà.

20/6/11

Chọn và trao đổi với nhà Tư vấn Thiết kế

Bạn cần gì ở nhà Tư vấn Thiết kế và làm cách nào để hoàn thiện mối quan hệ với Kiến trúc sư mà bạn đã lựa chọn

Để có thể tìm cho mình một mẫu nhà có thể rất khó khăn, nhất là đối với người xây nhà lần đầu. Hầu hết chủ nhà, thậm chí những người biết rõ rằng họ muốn ngôi nhà mới của họ như thế nào, nhận thấy rằng thật khó có thể chọn được một người thiết kế phù hợp. Khi đứng trước sự lựa chọn nhà Tư vấn Thiết kế, chủ nhà – ngay cả người xây căn nhà thứ hai hay thứ ba – họ sẽ làm gì? Trước khi chọn nhà Tư vấn Thiết kế để ký hợp đồng, bạn hãy trả lời những câu hỏi sau:

Bạn thấy những gì trong hồ sơ thiết kế?

Một kiến trúc sư có thể đảm nhận những qui mô khác nhau của công trình theo một phong cách đặc trưng. Tuy nhiên, một số Kiến trúc sư có xu hướng thiên về thế mạnh của mình, ví dụ như Trang trí nột thất, Ngoại thất, Công trình công cộng, Nhà ở gia đình, …

Bạn có thể thích những gì mà nhà Thiết kế đã làm trong công trình mà bạn đã tham quan, nhưng bạn đừng bao giờ nghĩ nhà Thiết kế đó làm giống như vậy cho ngôi nhà của bạn, nhất là khi kích thước, loại nhà, mục đích sử dụng, nếp sống trong gia đình bạn khác nhau hoàn toàn. Bạn cần phải chú ý xem người Thiết kế có kinh nghiệm như thế nào trong việc thiết kế cho loại nhà mà bạn đang định xây dựng.

Phong cách Thiết kế của nhà Tư vấn?

Có thể một số Kiến trúc sư nói rằng họ không có phong cách thiết kế đặc trưng, thay vào đó họ sẽ nghe theo yêu cầu của khách hàng để thiết kế. Nhưng thực tế, mỗi Kiến trúc sư có những phong cách riêng trong thiết kế công trình, nội thất, ví dụ như kiến trúc sư có những sở trường trong thiết kế trang trí bằng gỗ hay kim loại bóng loáng, hiện đại hay cổ điển.

Mặc dù Kiến trúc sư giỏi có khả năng điều chỉnh phong cách thiết kế của họ cho phù hợp với những yêu cầu thiết kế của bạn, nhưng nếu bạn yêu thích phong cách kiểu Á Đông, việc bạn chọn Kiến trúc sư có thiên hướng đó sẽ có kinh nghiệm hoặc có kiến thức tốt hơn về phong cách mà bạn mong muốn. Bạn cũng nên lưu ý rằng kiến trúc sư từng trải trong phong cách mà bạn ưa thích có thể sẽ cho bạn những lời khuyên tốt hơn về những ưu và khuyết điểm của các ý tưởng về phong cách đó.

Ngoài ra, một Kiến trúc sư giỏi còn có thể thiết kế ngôi nhà của bạn phù hợp với túi tiền mà bạn có, để được một công trình đẹp.

Bạn biết gì về kỹ năng quản lý công trình của nhà Tư vấn Thiết kế?

Ngoài phong cách thiết kế và hồ sơ thiết kế ra, một Kiến trúc sư giỏi được đánh giá qua những kỹ năng quản lý dự án của mình. Nhà tư vấn Thiết kế mà bạn chọn nên có những kinh nghiệm trong việc bảo đảm mọi việc được hoàn tất và chạy suốt trong quá trình thiết kế – thi công, từ việc nộp hồ sơ xin giấy phép, đến việc quản lý thời gian thực hiện giám sát chất lượng công việc.

Kiến trúc sư Thiết kế cũng nên biết rõ về quá trình thi công công trình để nắm rõ về trình tự xây dựng. Một số trường hợp thông thường dẫn đến tình trạng mất thời gian do kiến trúc sư không đủ kiến thức về trình tự thi công, những công việc cần làm trước thì không được làm trước nên gây ra sự chậm trễ.

Liệu bạn và nhà Tư vấn Thiết kế có cùng “ngôn ngữ”?

Bạn xem giữa bạn và kiến trúc sư mà bạn chọn có “cùng tần sóng” hay không, không chỉ một mình bạn, mà còn gia đình bạn, những người tham gia ý tưởng cho ngôi nhà, cũng cần có một “tần sóng”.

Bạn cũng cần biết rằng không phải Kiến trúc sư mà bạn đang tiếp xúc sẽ thiết kế toàn bộ hồ sơ cho ngôi nhà, mà cần phải có cả một êkíp của nhà Tư vấn Thiết kế: Kiến trúc sư chủ trì, Kiến trúc sư khai triển, Kỹ sư Kết cấu, Kỹ sư Điện – Nước và giữa nhà Tư vấn Thiết kế với Nhà thầu xây dựng. Mối quan hệ giữa các thành viên trong ekip, giữa nhà Tư vấn Thiết kế với Nhà thầu Xây dựng rất quan trọng, bởi vì nó quyết định công việc xây dựng ngôi nhà thuận lợi như thế nào.

Bạn đã hoàn tất việc nghiên cứu của bạn chưa?

Bạn đã chuẩn bị những ý tưởng, yêu cầu, sở thích cho ngôi nhà của bạn chưa? Một vài hình ảnh, tạp chí giới thiệu về mẫu nhà mà bạn thích cho Kiến trúc sư xem còn quan trọng hơn việc theo sát diễn tiến công việc của người thiết kế.

Yêu cầu được xem vài căn nhà mà Kiến trúc sư đã và đang thiết kế. Điều này cho bạn biết được mọi chuyện có diễn tiến tốt đẹp không, và một ý niệm về công việc sắp đến, hay có thể tin tưởng vào Kiến trúc sư đó không? Kiến trúc sư đó có được lòng khách hàng không?

Đôi khi điều này không quan trọng, nhưng nó giúp bạn quyết định nhà Tư vấn Thiết kế nào bạn chọn.

Có phải đích thân Kiến trúc sư mà bạn chọn thiết kế ngôi nhà của bạn không?

Một số Kiến trúc sư có danh tiếng thì qua bận rộn để trực tiếp theo dõi thiết kế ngôi nhà của bạn. Họ chỉ có thể theo dõi quy trình thiết kế, còn công việc thiết kế chi tiết thì được đảm nhận bởi một cộng sự trong ekip.

Trước khi quyết định chọn nhà Tư vấn Thiết kế, bạn có chấp nhận sự sắp đặt này không? Khi công việc thiết kế sơ phác hoàn tất, giai đoạn quan trọng thứ hai là khai triển chi tiết – bạn sẽ làm việc nhiều hơn với người công sự trong ekip thiết kế đó.

Nếu Kiến trúc sư đó có thể trực tiếp theo dõi ngôi nhà của bạn, thì bạn cần xác định rõ xem bạn có thể gặp được anh ta bao nhiêu lần, và mỗi lần bao lâu trong quá trình thực hiện ngôi nhà của bạn.

Và bạn cũng cần xác định rõ Kiến trúc sư đó có thể làm thêm được những gì ngoài việc hoàn thành bộ hồ sơ thiết kế: giám sát quyền tác giả công trình, cùng với bạn chọn gạch, thiết bị vệ sinh, đồ nội thất và thậm chí cả đồng hồ, tranh ảnh, bình, lọ trang trí, …

Bản năng của bạn nói điều gì?

Bạn đã tìm hiểu và trả lời tất cả những câu hỏi trên, nhưng bản năng của bạn cảm thấy nhà Tư vấn Thiết kế đó không phù hợp. Đôi khi, cũng có thể đơn giản như một ấn tượng ban đầu không tốt hoặc có thể một chút cảm nhận rằng kiến trúc sư đó không thích hợp với bạn. Trong một vài trường hợp, bạn có thể thấy những ý tưởng mà kiến trúc sư đưa ra không phù hợp. Nếu như vậy, bạn dành thời gian để tìm một nhà Tư vấn Thiết kế khác phù hợp hơn.

Thời gian cho giai đoạn này: tùy thuộc vào cái “duyên” của bạn và Kiến trúc sư. Nhưng bạn cũng phải quyết định trong quỹ thời gian kế hoạch xây nhà.

15/6/11

Mr. BADI đã trở lại

Thân chào các vị bằng hữu gần xa. Thật xin lỗi các vị vì blog nội dung đã nghèo nàn mà còn bị bỏ bê vườn hoang nhà trống một thời gian dài. Nay Mr. BADI xin chính thức thông báo:

1. Blog landauxaynha.com sẽ được cập nhật với tần suất tối thiểu 01 bài/tuần vào sáng thứ 2 hàng tuần.

2. Nội dung blog chủ yếu là xây dựng nhà ở, quản lý dự án và giám sát thi công nhà cao tầng.

3. Hiện nay Mr.BADI sở hữu số lượng lớn tài liệu liên quan đến nội dung nêu trên, tuy nhiên đa phần là chưa thể công khai trên blog vì các tài liệu này là dữ kiện có thật từ các dự án Mr.BADI tham gia. Các vị bằng hữu đang tìm kiếm các tài liệu liên quan đến xây dựng nhà ở, quản lý dự án và giám sát thi công nhà cao tầng mà "chưa thấy trên Google" thì có thể email cho Mr.BADI qua địa chỉ bao.dinh@landauxaynha.com hoặc landauxaynha@gmail.com, nếu có Mr.BADI sẽ cung cấp miễn phí cho các vị để làm quen và trao đổi thông tin.

Kính báo,

Mr.BADI

12/2/11

Thượng đế thì cười

Bài viết xin mượn tựa một tác phẩm của cố nhà văn Nguyễn Khải, nhưng “thượng đế” ở đây là những khách hàng của các kiến trúc sư, “thượng đế” ở đây là các chủ nhà. Không phải cứ có nhà mới là “thượng đế” có thể cười. Để “thượng đế” có thể cười, nụ cười mãn nguyện, cần sự hợp tác từ cả hai phía.

Phải duyên phải số thì nên!

Ở đô thị hiện nay, xây nhà là phải có thiết kế, hẳn rồi. Đã qua cái thời kỳ mà ông chủ tự mở mâm hay nhờ ông bạn quý hóa nào đó (đã từng xây nhà) vẽ kiểu rồi giao cho thợ; hay thậm chí nhờ chính cái ông thầu thiết kế. Và việc đầu tiên ấy là phải đi tìm kiến trúc sư (KTS). Nhà có KTS thiết kế, phải oách rồi, phải đẹp là chắc. Ai cũng tin như thế. Đây là một câu chuyện có thể kết thúc nhanh gọn hoặc thậm chí có thể kéo dài, dài hơn cả thời gian thi công xây dựng. Ban đầu, gia chủ thường lục trí nhớ tìm kiếm xem trong họ hàng, bạn bè có ai là… KTS không, để… nhờ. Tiếp theo, nếu không có thì xem những người quen ai mới xây nhà để hỏi về thiết kế. Tiếp nữa là tìm KTS hay các đơn vị tư vấn thông qua báo chí và các phương tiện truyền thông khác. Có gia chủ dễ dàng tìm được KTS phù hợp (với những thỏa thuận ban đầu), nhưng cũng không ít gia chủ đắn đo lựa chọn, thậm chí “thay ngựa giữa dòng” khi xảy ra bất đồng trong quá trình thực hiện – việc đó đã làm kéo dài thời gian.

Nhu cầu của gia chủ - đâu là thật?

Trước khi đến với KTS, hay các văn phòng tư vấn, chủ nhà thường đã chuẩn bị cho mình một lưng vốn kha khá về chuyện này. Họ đã phần nào biết được những nhu cầu chính của mình là gì – đó chính là những dữ kiện ban đầu cho các KTS. Tuy nhiên, những nhu cầu đó không phải lúc nào cũng đúng và quan trọng hơn là đa phần khách hàng chưa hình dung ra được khái niệm về không gian và cơ cấu của ngôi nhà. Họ chỉ hình dung được về các phòng chức năng, vật liệu, kiểu dáng kiến trúc hay một vài chi tiết nổi bật… Đó chỉ là những dữ kiện cần nhưng chưa đủ để giải bài toán thiết kế. Để giải bài toán này, phải có một nhiệm vụ thiết kế chính mà nhiệm vụ này không phải do chủ nhà đưa ra hay KTS đề xuất. Nó phải là sản phẩm đôi bên cùng xây dựng.

Ai cũng hiểu kiến trúc là một bài toán tổng hợp liên quan đến nhiều phương diện như: nghệ thuật, kỹ thuật, văn hóa, kinh tế, xã hội… Thế nhưng khi làm việc với KTS, nhiều gia chủ lại… quên điều này. Hệ quả là một loạt những bất cập xảy ra trong quá trình thiết kế mà KTS kêu trời – có tài thánh cũng không cố kéo nổi. Có chủ nhà do quá tin tưởng (hay bàng quan với chính mình?) giao phó tất cả nhiệm vụ cho KTS, và rồi khi phương án đưa ra trên cơ sở ấy, họ lại yêu cầu sửa theo nhu cầu của họ. Báo hại cho KTS về sửa mệt. Thường thì với nhà ở đăng bán, lượng khách kiểu này không nhiều. Còn lại nhiều gia chủ đưa cho KTS hàng loạt những nhu cầu, cùng bao nhiêu “tôi muốn”, mà tất cả đá nhau, tréo ngoe nhau không thể giải quyết nổi: hoặc có thể đáp ứng nhưng KTS đều không muốn đáp ứng. Những “nhu cầu thật” mà chủ nhà đưa ra không nhiều – thậm chí họ không đầu tư thời gian và công sức để cùng KTS xác lập nhu cầu ấy. Nhưng họ lại mải mê và viễn vông với “nhu cầu giả”, say sưa tìm kiếm thông tin, tưởng tượng và tự vẽ ra những thứ chưa hoặc không cần thiết, thậm chí phi thực tế. Những “nhu cầu giả” này thường xuất hiện khi chủ nhà nhìn thấy ở đâu đó và thích – có thể ở thực tế hay trong sách báo.

Có khách hàng nằng nặc yêu cầu KTS thiết kế cho mình cầu thang theo kiểu này (do nhìn thấy ở nhà anh bạn), nhưng thực tế không thể làm như thế với kích thước và hình dáng khu đất. Có khách hàng muốn trần thật cao (theo quan niệm “nhà cao cửa rộng”) trong khi diện tích đất khiêm tốn, và cần phải tiết kiệm diện tích thang. Có người lại đề nghị cho một sân thượng lý tưởng với bàn ghế, cây xanh để rồi một năm lên đó vài lần… phơi chiếu! Rồi thì yêu cầu nhà tôi giống… nhà hát lớn, giống biệt thự Pháp – mà “nhà tôi” là nhà lô phố… Còn có những yêu cầu mà theo KTS là “quái đản”, không thể chịu đựng nổi.

Có một nhu cầu nữa – rất chính đáng nhưng luôn là trở ngại lớn đối với KTS. Đây cũng là sai lầm nữa của các gia chủ trong tiến trình làm việc. Đó là vấn đề phong thủy. Người viết không đi sâu vào những ràng buộc mâu thuẫn với kiến trúc của phong thủy hay chuyên nghành phong thủy, mà chỉ nói về tiến trình. Dù được các KTS “cảnh báo” rất sớm nhưng phần nhiều khách hàng vẫn vừa đặt “thầy” vẽ, vừa đặt “thầy” coi. Việc này được xem như sự phàn nàn hàng đầu của các KTS làm nhà ở. Một câu phán của “thầy” có thể xóa sổ cả phương án thiết kế (thậm chí đã chuyển sang giai đoạn thiết kế kỹ thuật) là chuyện thường ngày ở huyện. Thật khó diễn tả cả bộ mặt và tâm trạng KTS lúc ấy. Bỏ thì mất công, theo tiếp – nghĩa là làm lại – thì vừa mệt mà vẫn lỗ. Sự sòng phẳng và thẳng thắn trong các hợp đồng tư vấn thiết kế hình như vẫn còn yếu ớt. Trong các trường hợp thế này, thiệt thòi luôn về phía các KTS.

Giải quyết thế nào?

Ở trên, có vẻ như phần lỗi thuộc về khách hàng nhiều hơn. Nhưng thật công bằng và khách quan, không thể cho rằng KTS là nạn nhân hoàn toàn. Nói một cách khác, họ có thể giảm bớt rất nhiều rủi ro trong quá trình thực hiện dự án bằng chính những kỹ năng nghề nghiệp và kiến thức của mình. Những hiện tượng xảy ra đa dạng và phức tạp nhưng bản chất cũng chỉ là mấy vấn đề cốt lõi. Chúng tôi tạm tổng kết như sau:

- Những sự thay đổi, điều chỉnh thiết kế, yêu cầu thêm gây thiệt hại về thời gian và công sức cũng như tinh thần của KTS; với trường hợp này cần phải có điều khoản rõ ràng trong hợp đồng, liên quan cụ thể đến chi phí kinh tế. KTS hay đại diện đơn vị tư vấn cần tiếp cận một cách chuẩn xác hơn với quan hệ dịch vụ - khách hàng, tránh kiểu làm việc quá nghệ sĩ hay đơn giản kỹ thuật mà tự gây thiệt hại. KTS cũng cần lường trước những tình huống cho bản thân và dự báo cho khách hàng để tránh bị động.

- Những yêu cầu quá nhiều, quá “sức chịu đựng” của ngôi nhà, không thể đáp ứng được; đây là một vấn đề khá thú vị. Khách hàng đôi khi không biết và họ không có lỗi, mà chính KTS làm cho khách hành ngộ nhận, họ tưởng có thể “được” nhiều thứ - kiểu n trong 1. Lúc này thật sự cần kinh nghiệm nghề, kiến thức tổng hợp và kỹ năng tư vấn để khách hàng hiểu rõ hơn, hướng khách hàng tiến gần đến “nhu cầu thật” hơn. Trong một bài viết về thế hệ KTS trẻ. KTS Hà Anh Tuấn (ĐH Kiến Trúc TP.HCM) có đưa một nhận định – đại ý rằng, nhiều KTS 8X bây giờ mãi chạy theo dự án, công nghệ, 3D, diễn dọa… mà quên mất việc trau dồi tri thức và xây dựng cho mình một nền tảng kiến thức xã hội, bản lĩnh văn hóa để có thể hành nghề đúng vai trò của KTS. Tôi tin điều này đúng. Chính vì lỗ hổng đó mà nhiều KTS trẻ có thể rất xuất sắc ở một phương diện nào đó nhưng không có được tư duy tốt và cái nhìn toàn diện. Vì thế họ khó có thể thực hiện tốt việc “đọc” khách hàng và đưa ra những giải pháp tổng hợp, tư vấn đúng đắn tới khách hàng.

- Những yêu cầu quá cụ thể, kiểu lắt nhắt, kiểu cóp nhặt mỗi nơi một tí như mái giống nhà ông A, cầu thang giống nhà ông B, ban công giống nhà ông C… thực ra với yêu cầu kiểu này không quá khó thuyết phục bằng vấn đề chuyên môn thuần túy. Nhưng kiểu yêu cầu này cũng có thể là thảm họa nếu như thượng đế của KTS vẫn miệt mài háo hức đi tham quan trong khi các KTS đang triển khai bản vẽ kỹ thuật. Đôi khi những chi tiết rất nhỏ làm tôn giá trị của công trình cùng không gian kiến trúc lên và ngược lại.

- Yêu cầu như… “thượng đế”, bởi thượng đế có tiền, rất nhiều tiền. Việc bỏ tiền ra thuê KTS là rất nhỏ nên thượng đế bắt KTS phải vẽ theo ý mình, KTS sẽ là… thợ vẽ. Làm việc với những đối tượng khách hàng này KTS vừa thích, vừa sợ. Thích vì… có nhiều tiền, thích vì nếu thuyết phục được khách hàng dễ có kết quả tốt. Sợ vì không thuyết phục được, sợ vì… công trình làm ra… tiếng xấu để đời. Tất nhiên cái mà khách hàng “bắt” KTS vẽ phần nhiều là dở nên KTS cũng dở khóc dở mếu, chẳng bao giờ dám nhận con mình; cũng như một nỗi đau nghề vậy. Nhưng số KTS có đủ bản lĩnh và lương tâm nghề trong những trường hợp này hình như không nhiều, nên thực tế mới có không ít những công trình ung nhọt mọc lên và tiếp tục mọc lên nữa.

Để có một tiếng nói chung

Đôi bên có tiếng nói chung, đó là điều bất kỳ chủ nhà nào cũng mong muốn. Nhưng quan trọng nhất là cả hai phải hiểu rõ vai trò và vị trí của mình cũng như của đối tác, thì mọi việc mới có thể tiếp tục thuận lợi. Sự ngộ nhận về vai trò, quyền hạn hay cố tình áp đặt lẫn nhau đều không đưa đến kết quả tốt. Và người viết muốn nhấn mạnh rằng: trong việc xây nhà, KTS là người “giúp” chủ nhà để cùng thực hiện chứ không phải làm thay, và KTS càng không phải anh thợ vẽ. Cuối cùng, mong rằng những câu chuyện kiến trúc sư với thượng đế luôn là những câu chuyện đẹp để tất cả “thượng đế” có thể cười mãn nguyện!

Nhặt từ Internet

Đi tìm sự phù hợp kiến trúc

Khi đã bỏ tiền ra đầu tư thì ai cũng mong muốn dự án của mình, ngôi nhà của mình phải là đẹp nhất, độc đáo nhất, tuyệt vời nhất, hoàn hảo nhất… Nhưng chẳng mấy ai hiểu được rằng những cái “nhất” mà họ đang mong muốn đều là ảo tưởng, chỉ có sự phù hợp là tồn tại trong thực tế. Mà đã nói là phù hợp thì sẽ không ai giống ai, không công trình nào giống công trình nào, không thể dùng công trình này để bàn luận về công trình khác… Mọi sự so sánh để tìm ra và để thỏa mãn cùng một lúc những cái “tốt nhất” đều là khập khiễng!

Chủ đầu tư các công trình luôn mong muốn tìm cho mình một nhà thiết kế sáng tạo nhất, kinh nghiệm nhất, phục vụ tốt nhất, chi phí thấp nhất... Tuy nhiên, trên thực tế chẳng bao giờ họ có thể tìm được một nhà thiết kế hội đủ các cái "nhất" như vậy, mà chỉ có thể tìm được một nhà thiết kế phù hợp nhất cho họ mà thôi. Và sự phù hợp chính là kết quả tốt nhất mà chủ đầu tư có thể đạt được khi hoàn tất một dự án.

"Thiên thời, địa lợi, nhân hòa..."

Ông bà ta thường nói về ba yếu tố dẫn đến thành công: "Thiên thời - Địa lợi - Nhân hòa". Với nhà thiết kế cũng vậy, để thành công, họ cũng phải tìm ra sự phù hợp với ba yếu tố trên.

Thứ nhất, giải pháp thiết kế phải hợp thời. Cho dù nhà thiết kế có chọn lựa phong cách thiết kế cổ điển, bán cổ điển hay hiện đại thì thiết kế đó vẫn phải phản ánh hơi thở của nhịp sống thời đại, vẫn phải phù hợp điều kiện sống và quy chuẩn kỹ thuật của thời đại mà họ đang sống. Trong thực tế, những ai theo trường phái kiến trúc hiện đại thường hay bài bác trường phái kiến trúc cổ điển và ngược lại. Người này thì chê người kia là phức tạp, cổ hủ, lạc hậu; còn người kia thì chê người này là hời hợt, đơn điệu, thiếu chiều sâu… Nhưng nếu phân tích dưới góc độ khách quan thì không thể nói rằng bên nào là ưu việt hơn. Giống như người khoái nhạc nhẹ nhàng du dương hoặc nhạc “sến” thì chẳng thể nào yêu nhạc rock được! Trường phái nào cũng có những nguyên tắc đặc thù của nó, cũng như những ưu điểm và nhược điểm không thể tránh khỏi.

Khi đó người ta lại phải xét đến sự phù hợp thú hai: “địa lợi”. Ví dụ trong một khu phố cổ như Hội An chẳng hạn, mà đi xây dựng một công trình hiện đại với nhôm kính sáng lấp lánh thì cho dù công trình đó có được thiết kế tốt cũng khó lòng được chấp nhận, vì nó đã phá vỡ không gian kiến trúc của toàn khu. Ngược lại, trong một đô thị hiện đại thì có mấy khi kiến trúc cổ điển được lựa chọn… (Tất nhiên, trên thế giới, có những tác giả lớn đã rất thành công khi tạo sự tương phản – mà công trình Kim tự tháp bằng kính ở Bảo tàng Louvre, Pháp là một ví dụ - nhưng đó là chuyện của những tài năng bậc thầy và ở những nền kiến trúc, xây dựng tiên tiến). Ngoài yếu tố cảnh quan môi trường, giải pháp kiến trúc còn phải phù hợp với địa hình của khu đất. Mỗi loại địa hình khác nhau từ bằng phẳng đến đồi dốc, sông nước thì sẽ tương ứng với một giải pháp kiến trúc khác nhau… Việc áp dụng giải pháp kiểu “râu ông nọ cắm cằm bà kia” sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phù hợp của giải pháp kiến trúc đối với khu đất xây dựng. Khi đó, có khi dây chuyền công năng của công trình cũng sẽ bị ảnh hưởng do sự thiếu phù hợp của giải pháp kiến trúc.

Sau cùng, một yếu tố rất quan trọng mà giải pháp kiến trúc cần phải thỏa mãn, đó là yếu tố con người. Nếu như hai yếu tố “thiên thời” và “địa lợi” còn có những nguyên tắc cơ bản để nhà thiết kế có thể ứng dụng, thì yếu tố “nhân hòa” lại không có bất cứ nguyên tắc bất di bất dịch nào! Khi đó nhà thiết kế buộc phải vận dụng khả năng tùy cơ ứng biến của mình để giải quyết các tình huống xảy ra ngoài ý muốn. Con người vốn dĩ phức tạp nên sẽ không dễ dàng chút nào để thỏa mãn những nhu cầu ngày một tăng nhanh cao và “muôn hình vạn trạng”. Thỏa mãn một người đã khó, đằng này nhà thiết kế đôi khi phải phục vụ cho cả một gia đình, một công ty! Chủ đàu tư là nữ sẽ khác, nam sẽ khác; trẻ khác, già lại càng khác hơn nữa! Để tìm được một sự phù hợp, một mẫu số chung thỏa mãn hết những yêu cầu và tâm tính của họ thì quả là một việc còn khó hơn “mò kim đáy bể”. Để tránh tình trạng bị rơi vào “mê hồn trận”, nhiều nhà thiết kế đã khẩn thiết yêu cầu chủ đầu tư cử một đại diện duy nhất để làm việc. Tuy nhiên, đôi khi những yêu cầu đó cũng khó lòng thực hiện được… Nếu chủ đầu tư là một công ty thì nhà thiết kế buộc phải trình phương án cho cả Hội đồng Quản trị phê duyệt. Nếu chủ đầu tư là một cá nhân thì nhà thiết kế không chỉ phải làm việc với cá nhân đó mà còn phải thỏa mãn yêu cầu của tất cả các thành viên trong gia đình, thậm chí là bạn bè của chủ đầu tư!? Ngoài ra, điều kiện tài chính của chủ đầu tư cũng là một yếu tố vô cùng quan trọng mà nhà thiết kế cần phải quan tâm. Mặc dù chưa hẳn có tiền thì sẽ có một giải pháp kiến trúc tốt, nhưng một giải pháp kiến trúc tối ưu thì không thể thiếu tiền được! Vì vậy mới nảy sinh một khái niệm về giải pháp kiến trúc “phù hợp với túi tiền” của chủ đầu tư. Một giải pháp “tiết kiệm” sẽ khác xa một giải pháp “phô trương”… Điều đó nằm ngoài sự kiểm soát của nhà thiết kế.

Và hơn thế nữa

Thế mới biết, để xong một dự án hoàn chỉnh, nhà thiết kế phải trải qua một quãng đường dài đi tìm sự phù hợp trong từng yếu tố “thiên thời – địa lợi – nhân hòa”. Đó thực sự là một quá trình gian nan để giải một phương trình có nhiều ẩn số, mà đáp án chính là chất lượng công việc và sự hài lòng của khách hàng. Nhiều chủ đầu tư hay băn khoăn tại sao: tại sao cũng giải pháp kiến trúc đó khi áp dụng cho nhà người bạn thì đẹp, còn nhà mình thì xấu không chịu được? Hơn thế nữa, nhiều chủ đầu tư lại có tư tưởng cầu toàn đến mức cực đoan, họ không muốn bất cứ ai chê bất cứ một điểm nào trong nhà của mình. Hễ có người chê cái cửa thì họ cho thay cửa, chê cầu thang thì họ đập cầu thang mà không cần biết những lời chê bai đó có hợp lý hay không… cứ thế, nhà thầu có việc làm thường xuyên, còn chủ đầu tư thì cứ mãi loay hoay đi tìm một “ngôi nhà mơ ước”! Bản thân người viết cũng đã từng tham dự những buổi tiệc tân gia mà ở đó trong khi chủ nhà đang huyên thuyên “quảng bá” về ngôi nhà mới của mình như một tuyệt tác nghệ thuật thì các thực khách lại xầm xì to nhỏ về những thiếu sót này nọ về thiết kế lẫn thi công của chính ngôi nhà đó.

Nhặt từ Internet

Câu chuyện của Chủ đầu tư và Kiến trúc sư

“Gặp được người thiết kế ưng ý khó quá hà! Nghe nói mấy ông kiến trúc chảnh như con cá cảnh…Ông A. thiết kế toàn tính vài ngàn, bây giờ chuyển sang vàng, mà phải đặt cọc trước à nghe”…

Những lời than thở, những cuộc điện thoại nóng tai mà nhiều khi toàn chuyện đâu đâu, trong đó có chuyện gặp nhau làm sao giữa chủ nhà và người thiết kế, gặp nhau ở đâu, thế nào và bao lâu…

Gặp ai?

Dĩ nhiên là chủ nhà gặp người thiết kế rồi. Nhưng, điều này chỉ đúng với trường hợp kiến trúc sư làm việc một mình từ A đến Z. Thực tế không thể tồn tại một kiến trúc sư “độc hành” như vậy, trong khi các chủ nhà lại hay thích gặp người trực tiếp thiết kế ngôi nhà cho mình. Một số công ty thiết kế, khi đến phần triển khai kỹ thuật, các kiến trúc sư thường gặp vẻ lo lắng hoặc thờ ơ của chủ nhà vì họ đã quen “nắm tóc” kiến trúc sư chủ trì từ đầu. Điều này khiến cho quan hệ hai bên xấu đi, công việc gián đoạn, nội bộ nhóm thiết kế bất ổn và mất hứng.

Kiến trúc sư cũng khá mệt mỏi khi phải gặp…cả dòng họ của chủ nhà. Từ cô con gái đòi phong cách tuổi teen đến bà ngoại muốn có am thờ. Ai cũng góp ý được. Trong lĩnh vực nhà ở tư nhân, quyền lợi chủ nhà khá thiết thực và chi tiết nên vấn đề góp ý là không tránh khỏi, tuy nhiên những chủ nhà khéo léo sẽ thường họp gia đình trước và khi thống nhất thì cử đại diện ra bàn bạc, tránh tình trạng “đánh hội đồng” hoặc “xa luân chiến” khiến kiến trúc sư chịu trận rất tội nghiệp.

Gặp ở đâu?

Kiến trúc sư Đ. cho rằng khách hàng đối với anh như mối quan hệ bạn bè, càng hiểu nhau càng dễ làm việc, càng dễ thiết kế ưng ý chủ nhà hơn. Vì thế Đ. thường xuyên đi mua sắm, ăn uống, thậm chí… xem phim với khách hàng của mình! Cách làm này hợp với phong cách sống của Đ., nhưng với kiến trúc sư H. thì rất ngán: tại sao phải ra quán, ở đó vừa ồn ào, mất tập trung, vừa tốn thời gian của nhau!

Trên thực tế có thể tạm chia ra 03 trường phái tranh luận về chốn gặp, đó là nhóm thích ra quán, nhóm thích về văn phòng và nhóm… ở đâu cũng được. Bên thích ra quán nói rằng: chọn quán có nội thất đẹp, âm nhạc trợ hứng, thậm chí thêm ví dụ trực quan như một bức tranh, một mảng gạch để hai bên cùng bàn luận… Còn nhóm thứ hai lại lập luận: ở văn phòng tư tốt hơn, có thể tham khảo ý kiến các bộ phận khác (kết cấu , điện nước), không phải chờ đợi (mà dù có chờ thì cũng vẫn làm việc khác được). Nhóm trung lập thì quan niệm: tùy theo ý chủ nhà, nếu ở văn phòng không thoải mái thì ra ngoài, gò bó quá dễ mất khách.

Cuộc tranh luận vẫn chưa kết thúc, và hình ảnh những nhóm người xem bản vẽ trên laptop tại các quán vẫn là một minh chứng cho xu thế “làm việc tư do, làm việc không dây” hiện được giới trẻ khá ưa chuộng.

Nhiều chủ nhà thích thay đổi địa điểm giống như… hẹn hò, có qua có lại, bữa nay chỗ anh thì bữa tới chỗ tôi, quán sang trọng hay cà phê cóc đều được. Những người không ưa xê dịch thì luôn bắt chết một quán, một góc, một bàn (thậm chí một hướng nhìn cố định, vì nghe thầy phong thủy bảo rằng tuổi con là phải quay mặt hướng nam khi bàn công chuyện!)

Một số công ty lớn thường có bộ phận sale hoặc maketing chuyên nghiệp, rất bài bản trong việc thu xếp gặp gỡ, tìm địa điểm, chọn trang phục, ẩm thực… để mong muốn sớm ký kết được hợp đồng và làm hài lòng khách hàng tối đa. Nhưng khi áp dụng vào lĩnh vực tư vấn – thiết kế kiến trúc thì như vậy vẫn chưa đủ. Theo NVT, một số kiến trúc sư nổi tiếng thì: “Tôi không hẳn là người thành công nhiều, mà là người cố gắng giảm thiểu các thất bại. Tôi thường xuyên dự báo, lường trước các hợp đồng không đi đến đâu dù lớn hay nhỏ, để tập trung thời gian cho chuyên môn và những chủ đầu tư nghiêm túc”.

Gặp bao lâu, khi nào?

Một kiến trúc sư có tiếng kể rằng anh không chịu nổi cảm giác toàn phải đến nhà khách hàng vào… giờ ăn cơm chiều của họ! Suy cho cùng cả ngày đi làm việc, tối dạy dỗ con cái, lúc nào xem bản vẽ nếu không phải vào “giờ vàng” buổi tối? Vừa nhóp nhép nhai vừa bàn về toa-lét, lâu lâu cu Tèo nhảy vô hỏi: phòng của con đâu ba?

Lại có những trường hợp đôi bên quá hạp nhau, nói chuyện rôm rả mà toàn chuyện ngoài lề! Có bà vợ chủ nhà gặp đúng gã kiến trúc sư cũng ghiền chơi dàn âm thanh hi-end như chồng mình nên đã nhất quyết đòi gặp kiến trúc sư, bởi: mấy ông mà ráp vô với nhau thì nhà sắp xây chỉ toàn là phòng nghe nhạc, bếp núc dẹp sang một bên hết!

Sự dễ dãi, hoặc ngược lại, khắc khe quá mức, thường khiến cho những lần gặp đầu tiên không thu được kết quả tốt. Dễ dãi quá thì cuộc nói chuyện chẳng đi tới đâu, chủ nhà về rồi mà người thiết kế vẫn không biết nên làm sao, biết sẽ rủi ro gì không. Còn khó khăn căng thẳng quá thì hai bên đều thủ thế với nhau, chưa ứng tiền làm sao vẽ, chưa có gì coi làm sao trả tiền? Việc gặp nhau lâu quá cũng không có gì hay, nó như một bữa tiệc kéo dài, dù ngon đến mấy cũng sẽ ngán, và thậm chí đôi bên còn… quên mất mình đã trao đổi những gì trước đó.

Điểm gặp nhau.

Thế như cho dù gặp ai, gặp nhau ở đâu và gặp nhau lâu mau thì điều mà cả hai bên mong muốn nhất đều là “gặp nhau” được về mặt chuyên môn, sớm thống nhất được ý tưởng và triển khai công việc hiệu quả. Thế nhưng cái điểm G thiêng liêng ấy đôi khi lại trật lất hoặc lệch pha nhau, bên này thấy được rồi mà bên kia sao vẫn còn lơ mơ? Lúc này chủ nhà nghi ngờ kiến trúc sư đang vẽ cầm chừng, sao không sớm cho tôi cái… móng để còn đi thuê ép cọc luôn! Lúc khác người thiết kế lại hoài nghi “bữa nay ổng nói đồng ý mà chả biết bữa sau có thay đổi gì chăng, để lâu nữa chỉ sợ… đêm dài lắm mộng”.

Tác động của bên ngoài cũng ảnh hưởng không ít đến việc “gặp gỡ” của hai bên. Mới cà phê cà pháo hồi sáng nói anh hài lòng rồi em triển khai đi nhé, thì… thằng bạn ở đâu sà vào, mở bản vẽ ra khoe, nó bàn ra tán vô, thế là tạm ngưng. Hoặc hai bên sớm thống nhất nhưng khi trình lên xin phép thì lại không đúng với quy định xây dựng chung cho toàn khu. Thế là mất hứng, thế là nổi quạu, thế là giận cá chém thớt, mà thớt không ai xa lạ chính là người thiết kế mà mình vừa hồ hởi "see you again" cách đây mấy ngày.

Nói theo kiểu thể thao thì những cuộc gặp này rất cần đúng điểm rơi phong độ của cả hai bên. Có ông mới bị “phong tỏa tài khoản” mang bộ mặt ỉu xìu đến gặp người viết bài: chắc phải thôi quá em ạ, bả đang ham đầu tư chứng khoán, chuyện xây nhà tạm ngưng! Nghe muốn phát khóc! Có chị lại hưng phấn “quá mức” sau khi đi nghỉ ở resort nào về: phương án hôm trước bỏ em ha, bây giờ chị muốn phòng tắm lộ thiên hoàn toàn (!?)

Nhưng ta cũng biết rằng “phong độ chỉ là nhất thời còn đẳng cấp mới là vĩnh viễn”. Với những nhà thiết kế bản lĩnh và chủ nhà bình tĩnh, thì một buổi làm việc nóng bức do mất điện đột xuất hay tác động của thị trường chứng khoán chỉ là chuyện thoảng qua, bởi họ biết rằng ngôi nhà thực sự đang chờ họ sẽ không đơn giản là xong sau mấy lần uống cà phê, mà cũng không quá ghê gớm như nhiều người hù dọa.

Cái họ cần là một “ngôi nhà quá trình”, ngôi nhà được nhiều phía xây dựng theo cả nghĩa đen lẫn nghĩa bóng, không thể hấp tấp đốt cháy giai đoạn mà cũng không hẳn là một hợp đồng làm ăn lạnh lùng. Hiểu về quyền lợi chung của nhau thì gặp nhau rất nhanh gọn, bình đẳng và sòng phẳng. Tóm lại là đòi hỏi tính chuyên nghiệp của cả chủ nhà lẫn người thiết kế, cả hai đều là thượng đế của nhau, và các thượng đế đều nên biết cách mỉm cười!


Nhặt từ Internet

7 kỹ năng cần có của người quản lý dự án

Các nhà quản trị ngày nay đánh giá kỹ năng giao tiếp, sự trung thực, liêm chính của cấp dưới ngang bằng nhau và ở vị trí cao nhất trong những năng lực mà họ mong đợi ở nhân viên. Kế tiếp đó mới là sự năng động, sáng tạo, làm việc siêng năng và khả năng làm việc theo nhóm.

Sở dĩ những tính chất, kỹ năng nêu trên được đánh giá cao như vậy vì nó liên quan chặt chẽ đến công tác quản lý dự án - một loại hàng công việc rất quan trọng mà các doanh nghiệp thường phải thực hiện.

Dưới đây là những cách giúp bạn đạt hiệu quả trong công việc quản lý dự án.

1. Chịu khó nâng cao năng lực lưu trữ kết quả công việc.
Khi thành thạo các kỹ năng quản lý dự án, nhân viên thực hiện công việc nhanh hơn, nhất là việc lưu trữ kết quả công việc dưới dạng văn bản. Do đó, nên luyện để nâng cao năng lực lưu trữ kết quả công việc dưới dạng biểu đồ là rất quan trọng.

2. Chú ý đến ghi chép và rút kinh nghiệm sau mỗi giai đoạn thực hiện công việc.
Nội dung cơ bản của quản lý dự án là xây dựng kế hoạch cách thực hiện công việc hiệu quả nhất với những nguồn lực hiện có trong thời gian ngắn nhất. Mỗi khi thực hiện xong một công việc gì, bạn hãy ghi lại những gì đã làm được, rút ra bài học kinh nhiệm thì đó là những tài liệu vô giá của bạn sau này.

3. Thường xuyên liên lạc với đồng nghiệp.
Không phải cứ họp hành nhiều là tốt, mà vấn đề nằm ở chỗ bạn quản lý thông tin như thế nào. Hãy quan tâm đến cuộc trao đổi, tiếp xúc và giữ liên lạc với đồng nghiệp để có đủ thông tin.

4. Làm việc tốt với các thành viên trong nhóm.
Bạn có làm việc ăn ý với những thành viên trong nhóm? Những thành viên trong nhóm có muốn cộng tác với bạn? Mọi người có xem bạn là người đứng đầu dự án không? Bạn có tích cực nghe những gì người khác nói không? Khi một người trong nhóm chất vấn bạn, hãy cố gắng lý giải vấn đề một cách trực tiếp và thật khách quan.

5. Luôn đảm bảo tiến độ công việc.
Không đảm bảo đúng tiến độ và không thực hiện đầy đủ công việc được giao là con đường ngắn nhất giết chết sự nghiệp của bạn. Các kỹ năng quản lý dự án tập trung vào việc đảm bảo tiến độ công việc với kết quả tốt nhất nên một khi làm chủ được điều này, bạn sẽ được các thành viên trong nhóm tin tưởng.

6. Bình tĩnh để kiểm soát tình hình.
Một người quản lý dự án giỏi cần phải bình tĩnh và kiểm soát được tình hình trên cơ sở có đầy đủ thông tin về dự án. Căn cứ vào thời gian phải hoàn thành dự án, người quản lý phải biết phân công ai phải làm việc gì, ở đâu và luôn có những phương án đề phòng bất trắc. Nếu chẳng may xảy ra sự cố, phải thật bình tĩnh để giải quyết mọi vấn đề phát sinh và giữ sự ổn định tình hình.

7. Thích ứng với những thay đổi.
Đừng khó chịu trước những thay đổi bất thường của dự án. Một người quản lý dự án giỏi luôn phải thích ứng với những thay đổi của dự án và đề ra những biện pháp kịp thời để kiểm soát tình hình và đảm bảo sự thành công cho dự án đó.

Nhặt từ Internet