Chi phí quản lý, giám sát xây dựng nhà ở

Khi xây một cái nhà vậy nếu mình không rành và rảnh để tư vấn từ đầu, giám sát, quản lý - thuê 1 người làm thì chi phí khoảng bao nhiêu % trên tổng chi phí xây nhà? Để trả lời cho câu hỏi này, Mr.BADI mời các bạn theo dõi nội dung dưới đây:

Đầu tiên chúng ta thử tìm hiểu nhiệm vụ của tổ chức tư vấn quản lý dự án theo quy định Pháp luật:

a) Kiểm tra hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình để chủ đầu tư phê duyệt;

b) Lập hồ sơ mời thầu, tư vấn lựa chọn nhà thầu;

c) Thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng công trình nếu đủ điều kiện năng lực;

d) Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán các hợp đồng đã ký kết; tư vấn quản lý dự án phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật về tính chính xác, hợp lý của giá trị thanh toán;

đ) Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn và vệ sinh môi trường của dự án;

e) Nghiệm thu, bàn giao công trình;

g) Lập báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, lập báo cáo quyết toán khi dự án hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng.

Tuỳ điều kiện của dự án, chủ đầu tư có thể giao các nhiệm vụ khác cho tư vấn quản lý dự án và phải được ghi cụ thể trong hợp đồng.

Còn theo các anh em lâu năm trong nghề thì phát biểu về nguyên tắc quản lý dự án như sau:

- Bám sát các nội dung và tuân thủ các quy định của các văn bản quy phạm pháp luật của nhà nước về đầu tư xây dựng công trình.

- Phải thực hiện lập kế hoạch, tổ chức và kiểm soát mọi công việc trong dự án. Ví dụ: đối với những cuộc họp của dự án, lập kế hoạch cuộc họp (hoặc phần việc của bạn trong đó), tổ chức việc hậu cần cho cuộc họp; và kiểm soát cuộc họp nếu bạn là người chủ trì.

- Nguyên tắc KISS. KISS là một cách viết ngắn lại cho cụm từ: "Làm đơn giản thôi. Đồ ngu" (Keep It Simple, Stupid). Khi quản lý dự án, hãy cố gắng biến những vấn đề phức tạp thành đơn giản để có giải quyết dễ dàng.

Và cuối cùng, mong muốn của chủ nhà khi thuê 1 người quản lý, giám sát chỉ có thể là:

- Trong một thời gian cho phép và với số tiền tui gom góp được, anh hãy giúp tui có được một căn nhà đáp ứng được nhu cầu sử dụng (đầy đủ chức năng, không gian sinh hoạt...), thẩm mỹ (nhìn cũng xinh xinh, lạ mắt hay sang trọng, bề thế...) và chất lượng (mong sau khi dọn đề về ở không phải suốt ngày gọi ông chủ thầu để than phiền hoặc sửa chữa linh tinh, chống thấm chống dột...).

Bây giờ, chúng ta cùng nhau xem xét 1 ví dụ cụ thể là chúng ta cần xây 1 căn nhà diện tích 5x15m, sân trước 3x5m, 3 tầng (một trệt, 2 lầu), có sân thượng và chuồng cu be bé với điều kiện lý tưởng là người chúng ta thuê quản lý, giám sát có đầy đủ năng lực hành nghề, tận tâm và đảm bảo thời gian cần thiết để quản lý, giám sát thi công.

Chi phí để xây dựng trong thời điểm hiện nay (8/2011) tạm tính như sau:

Diện tích để tính chi phí: [(3x5)x0.5 + (5x15)x3 + (5x15)x0.7] = 285 m2

Giấy phép xây dựng và thủ tục hoàn công: ~ 15.000.000 VNĐ

Thiết kế kiến trúc (kết cấu, cơ điện, không có nội thất): 285x85.000 = 24.225.000 VNĐ (nguồn wonder.vn)

Chi phí xây dựng (phần thô, hoàn thiện, bao gồm móng băng, móng cọc): 285x4.800.000 = 1.368.000.000 VNĐ (chưa bao gồm 10% VAT) (nguồn wonder.vn)

Chi phí khác (thuê nhà trong thời gian xây dựng 4 - 5 tháng, vận chuyển đồ đạc, trà nước cho các đơn vị quản lý địa phương, hàng xóm): 3% chi phí xây dựng = 41.040.000 VNĐ

Tổng cộng: 1.585.065.000 VNĐ (đã bao gồm 10% VAT chi phí xây dựng)

Lưu ý: Chi phí này chưa bao gồm phần nội thất như tủ bếp trên và dưới, các loại tủ âm tường, bàn ghế, giường, máy lạnh, bồn tắm và các loại đèn trang trí cao cấp.

Chi phí quản lý, giám sát được tính theo nhiều cách sau:

Theo tỉ lệ: Quản lý, giám sát trọn gói nhà phố từ 2,5-3,2% giá trị xây dựng, cụ thể công trình này ta lấy 2,8% chi phí xây dựng trước thuế là 38.304.000 VNĐ.

Theo thời gian:

- Trọn gói công trình (đảm bảo làm việc ở những giai đoạn chính, tần suất tối thiểu 4 ngày/tuần, từ 2-3 giờ/ngày) : 8.000.000 VNĐ/tháng tương đương 32.000.000 đến 40.000.000 VNĐ cho 4-5 tháng thi công.

- Giám sát thường nhật (có mặt hàng ngày, tối thiểu 2-3 giờ/ngày) : 11.000.000 VNĐ/tháng tương đương 44.000.000 đến 55.000.000 VNĐ cho 4-5 tháng thi công.

Như vậy chúng ta đã hình dung ra được toàn bộ chi phí cho việc xây dựng trong điều kiện chuẩn (chưa bao gồm 20% dự phòng phí cho các phát sinh, thay đổi trong quá trình xây dựng).

Thực tế, đa số người xây nhà thường không muốn bỏ chi phí thiết kế, chi phí quản lý, giám sát và 10% VAT (theo ví dụ trên là khoảng 200.000.000 VNĐ) mà người ta thường thuê nhà thầu kiêm thiết kế, tự giám sát hoặc nhờ người quen giám sát hộ vài ngày, và chỉ chịu 10% VAT trên hợp đồng nhân công xây dựng (nhân công chiếm khoảng 20% chi phí xây dựng) mà thôi. Và dĩ nhiên, chất lượng công trình theo đó cũng ảnh hưởng ít nhiều.

Trên đây chỉ là một ví dụ để tham khảo, tùy nhu cầu và tình hình tài chính của chủ nhà, mức độ phức tạp của công trình... chúng ta sẽ có các mức chi phí cụ thể và hợp lý hơn.