Kinh nghiệm xin cấp GPXD nhà ở tại TP.HCM

Nhân tiện có một người bạn vừa hỏi Mr.BADI về việc xin cấp Giấy phép xây dựng (GPXD), hôm nay Mr.BADI tui sẽ trình bày sơ lược về chủ đề này luôn. Câu hỏi Mr.BADI nhận được là "Ê, mày có quen biết ai để làm GPXD bên khu nhà tao không, tao đang định xây lại căn nhà?", lại một câu hỏi hết sức quen thuộc về cả kiểu cách lẫn nội dung mà không phải là "Ê, mày có biết quy trình xin cấp GPXD không, hướng dẫn cho tao với". Đây có thể gọi là một thói quen hay một "văn hóa" về "các mối quan hệ" thịnh hành trong xã hội ngày nay.

Mr.BADI nhận được câu hỏi và lập tức hình dung ra nguyên nhân tại sao mình nhận được cú điện thoại này:

1. Vì Mr.BADI tui làm trong ngành xây dựng nên được bạn bè hỏi là quý hóa lắm rồi.

2. Bạn tui muốn tìm một con đường ngắn và ít gồ ghề với chi phí vừa phải để ra được GPXD theo quan điểm "NGON, BỔ, RẺ".

Đáp lại câu hỏi ấy, Mr.BADI tui phản công lại bằng hàng loạt các câu hỏi như sau:

1. Thế chú đã có ý tưởng hay bản vẽ thiết kế cho ngôi nhà chưa?

2. Tình trạng giấy tờ pháp lý nhà, đất đầy đủ không?

3. Chú dự định khi nào thì xây, dự trù kinh phí xây bao nhiêu vậy?

Và câu trả lời:

1. Ủa? Phải thiết kế trước hả? Tao tưởng bản vẽ xin GPXD riêng còn khi xây thì thiết kế khác theo ý mình chứ? Có thằng nói tao vẽ bản vẽ xin phép xây dựng 16.000/1m2 là sao?

2. Nhà tao có giấy chủ quyền nhà nhưng đất thuê, mà hình như sắp tới sẽ quy hoạch giải tỏa khu này thì phải, hy vọng chừng 5-10 năm nữa.

3. Tao đang định xây sớm, ráng cho xong trước Tết, tiền chưa có, khi nào xây thì vay Ngân hàng thôi.

Cuối cùng là lộ trình Mr.BADI tui vạch ra cho người bạn để tạm đối phó với những vấn đề quá quen thuộc này:

1. Lập tức chạy ra Phường/Xã (bộ phận địa chính) hay lên Quận/Huyện (Phòng Tài nguyên môi trường) để xin các thông số về quy hoạch của khu đất như: lộ giới, chiều cao tầng, số tầng tối đa, độ vươn ra cho phép của ban công... để cung cấp cho thiết kế và hỏi thủ tục xin cấp GPXD, nhưng chủ yếu là xin thông tin các Công ty chuyên thực hiện dịch vụ này và chắc chắn sẽ nhận được sự giới thiệu về các Công ty A, B hay C...

2. Liên hệ với một kiến trúc sư hoặc một đơn vị thiết kế để lên ý tưởng cho ngôi nhà sắp xây dựng.

3. Lấy bản vẽ thiết kế mình ưng ý nhất chạy đến Công ty A, B hay C... để thỏa thuận chi phí và thời gian cho dịch vụ xin cấp GPXD.

4. Chi tiền và ngồi chờ kết quả, thông thường theo con đường này thì trong vòng 1 tháng bạn sẽ có GPXD cầm trong tay (trừ những trường hợp quá đặc biệt thì sẽ lâu hơn với chi phí phát sinh tương ứng).

Con đường này tuy phải đi vòng và tốn một ít chi phí nhưng bù lại bạn sẽ chủ động hơn về mặt thời gian để chuẩn bị kế hoạch xây nhà tốt hơn.

Mr.BADI chúc các bạn may mắn và mau được cấp GPXD nha.

Read More

Một số hướng dẫn về việc tháo dỡ nhà ở cũ

Nguyên tắc thực hiện: Áp dụng với những nhà ở cũ cần tháo dỡ, phá dỡ để cải tạo, xây dựng mới hay tổ chức thực hiện những quyết định hành chính: - Việc phá dỡ nhà ở chỉ được thực hiện theo quyết định của Ủy ban nhân dân quận - huyện (công trình do cơ quan nào cấp phép xây dựng thì sẽ được cơ quan đó ra quyết định tháo dỡ). - Trong mọi trường hợp, chủ sở hữu (hay chủ đầu tư) phải ký hợp đồng với những đơn vị thi công chuyên ngành thực hiện thiết kế phần tháo dỡ, có ràng buộc trách nhiệm các bên rõ ràng.

- Khi có hộ liền kề (hoặc không liền kề nhưng việc phá dỡ có thể ảnh hưởng đến công trình lân cận), trước khi thi công, chủ đầu tư cần thuê tư vấn để thực hiện việc khảo sát, đo vẽ hiện trạng các nhà dân và công trình lân cận. Kết quả đo vẽ phải được thể hiện bằng bản vẽ, biên bản hiện trường có chữ ký xác nhận của các hộ liền kề, chủ công trình lân cận. Phương án phá dỡ phải có sự đồng thuận của các chủ hộ liền kề và chủ các công trình lân cận; nếu các chủ hộ liền kề và chủ các công trình lân cận không hợp tác hoặc cố tình gây khó khăn thì cần báo cáo cho chính quyền địa phương để có sự can thiệp. - Các đơn vị tư vấn thiết kế biện pháp tháo dỡ (nếu có) hay đơn vị thi công nhận thầu phần tháo dỡ (hay phá dỡ) công trình phải tuân thủ những nội dung sau đây: + Phải tiến hành khảo sát đánh giá tình trạng của toàn bộ hệ chịu lực và lập thành văn bản để làm căn cứ xây dựng phương án kỹ thuật tháo dỡ hoặc phá dỡ. + Phương án kỹ thuật và biện pháp thi công tháo dỡ hoặc phá dỡ phải:

* Thể hiện đầy đủ, rõ ràng các biện pháp kỹ thuật an toàn cho người lao động, bản thân công trình được tháo dỡ và những công trình lân cận, liền kề. Thể hiện rõ quy trình tháo dỡ, phá dỡ và các biện pháp tận dụng, thu hồi vật tư.

* Được thống nhất giữa các bên (thiết kế - thi công - chủ đầu tư hay quản lý sử dụng công trình) để làm căn cứ theo dõi, giám sát. + Những công trình có nguy cơ sụp đổ bất ngờ phải có biện pháp chống đỡ an toàn, đặt rào ngăn, biển cấm người qua lại vùng nguy hiểm (ban đêm phải có biển báo, đèn chiếu sáng). Phải có biện pháp đề phòng những bộ phận còn lại bị sập, phòng tránh các bộ phận kết cấu bị tách rời, sụp đổ văng vào người. + Tránh tháo dỡ về ban đêm. Ở những vị trí không đủ ánh sáng, phải bố trí đèn chiếu sáng đầy đủ. Các dây dẫn điện phải mắc vào cột riêng, không được mắc vào kết cấu công trình đang tháo dỡ. + Tháo dỡ ô văng hoặc các bộ phận cheo leo phải làm giàn giáo, trường hợp đứng trên các kết cấu khác của công trình để tháo dỡ phải có biện pháp bảo đảm an toàn. + Cấm phá ống khói, tường gạch bằng cách đục chân, giật đổ tường trên sàn tầng, trên mặt đất. - Cấm tháo dỡ, phá dỡ công trình trong các trường hợp sau:

+ Khi có gió từ cấp 5 trở lên. + Ở hai hoặc nhiều tầng cùng một lúc trên cùng một phương thẳng đứng. + Khi đang có người làm việc ở bên dưới khu vực đang tháo dỡ mà chưa có biện pháp đảm bảo an toàn.

Các lưu ý cần thiết:

- Trước khi tiến hành tháo dỡ, phá dỡ phải cắt hết nguồn điện, nguồn nước trong phạm vi đập phá. - Quanh khu vực phá dỡ phải che chắn cẩn thận, lập các biển báo để lưu ý người qua lại. Với nhà nhiều tầng, không nên sử dụng các tầng còn lại trong quá trình tháo dỡ. - Phải lắp giàn giáo đủ kiên cố xung quanh, nhất là các mặt tiếp giáp công trình lân cận (thấp hơn) sao cho đảm bảo an toàn. Trong quá trình tháo dỡ, phá dỡ, nếu làm hư hại các công trình lân cận, phải có biện pháp khắc phục ngay và bồi thường theo quy định của pháp luật. - Phải hạn chế tối đa việc gây ra tiếng ồn, nhất là ngày nghỉ, giờ nghỉ trưa và về đêm. - Xà bần khi chuyển xuống, phải được tưới nước để tránh bụi và nên chuyển đi ngay. Khuyến khích việc đưa xà bần từ đường ống xuống thẳng xe tải (có che chắn). - Trường hợp xảy ra sự cố, chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng phải ưu tiên cứu người bị nạn và báo cáo cho chính quyền địa phương gần nhất để được trợ giúp khẩn cấp. Ngoài những lưu ý nêu trên, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn, thi công cần tuân thủ thêm những quy định chi tiết trong các tiêu chuẩn kỹ thuật an toàn chuyên ngành có liên quan khác, để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho công việc.

Read More

Một số quy định về kiến trúc nhà ở

Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, nhà được phép xây sát chỉ giới đường đỏ là trường hợp khá phổ biến ở đô thị, tiêu biểu là nhà mặt phố, nhà chia lô trong các khu đất dự án, đã có quy hoạch. Trong trường hợp này, nhà xây từ móng đến tường không vượt ra khỏi phạm vi chỉ giới. Chỉ cho phép các bậc thềm, vệt dắt xe được nhô ra tối đa là 0,3m (bằng chiều rộng một bậc). Các đường ống thoát nước mưa gắn vào mặt ngoài nhà, các bậc cửa sổ, gờ chỉ trang trí từ độ cao 1,0m tính từ vỉa hè được nhô ra tối đa là 0,2m. Không cho phép các cánh cửa (kể cả cửa sổ) được mở ra ngoài phạm vi chỉ giới đường đỏ từ độ cao 2,5m tính từ vỉa hè. Đối chiếu với quy định này, bạn không nên lắp cánh cửa chớp ở mặt ngoài nhà, mở ra đường.

Cửa sắt, cổng sắt bảo vệ không được mở ra ngoài đường, trừ trường hợp bạn đã lùi tường vào một khoảng cách đủ mở cửa. Trong các hẻm nhỏ, không có vỉa hè, mở cửa hướng ra đường gây nguy hiểm cho người và xe cộ vì không quan sát được người từ trong nhà mở cửa đi ra.

Từ độ cao 3,5m tính từ mặt vỉa hè trở lên, có thể đưa ra ban công, mái vảy, ô văng (tấm che mưa nắng cho cửa sổ), seno (máng hứng và thoát nước mưa) nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ; tuy nhiên phải nhỏ hơn chiều rộng hè đường ít nhất là 1,0m.

Luật cũng quy định độ vươn ra còn tùy thuộc chiều rộng lộ giới. Chiều rộng lộ giới tức là khoảng cách từ đường đỏ bên này tới đường đỏ bên kia (bao gồm cả hè đường). Nếu chiều rộng lộ giới này nhỏ hơn 6m bạn cũng không được làm ban công nhô ra. Khoảng cách lộ giới từ 6-12m, bạn được vươn ra tối đa là 0,9m. Khoảng cách lộ giới từ 12-16m, bạn được vươn ra tối đa là 1,2m. Trường hợp trên 16m, mới được vươn ra 1,4m.

Như vậy trong các ngõ hẻm, chiều rộng lộ giới rất nhỏ, trung bình từ 2-6m cũng không cho phép ban công vươn ra. Phổ biến hiện nay là hai nhà đối diện nhau thỏa thuận chia đôi khoảng không để vươn ra hai ban công gần sát nhau, chỉ còn khe hở nhỏ. Kiểu ban công vươn ra như vậy chẳng những Luật không cho phép mà còn không có hiệu quả sử dụng. Ban công là nơi để ngắm cảnh thư giãn nhưng đứng ở ban công nhà này nhìn thẳng vào cửa sổ nhà hàng xóm thật bất tiện. Các ban công vươn ra che kín mặt hẻm còn làm cho ngõ hẻm thêm tối tăm, ẩm thấp, thiếu ánh sáng cho các phòng tầng trệt. Nhiều nhà xây sau đã vươn ban công ra gần sát nhà đối diện, hình thành kiểu cài răng lược rất thiếu thẩm mỹ, lại sứt mẻ quan hệ xóm giềng.

Một điều lưu ý thêm là độ vươn ra này không chỉ phụ thuộc vào lộ giới. Không phải lộ giới càng lớn, bạn càng được phép vươn ban công ra một cách "lũy tiến" tăng. Tối đa 1,4m là độ vươn ra an toàn cho kết cấu công trình để chống lật, gẫy, võng kết cấu ban công. Luật quy định, kể cả khi bạn lùi nhà vào sau đường đỏ, bạn cũng chỉ được nhô ban công ra không quá 1,4m.

Một lưu ý nữa mà các chủ nhà thường không để ý là các cấu kiện, các thành phần ngầm của công trình cũng không được nằm ngoài chỉ giới đường đỏ. Đặc biệt là phần móng không được vượt quá ranh giới đất được quyền sử dụng kể cả đó là hè đường công cộng, không phải chủ quyền cá nhân. Như vậy, đối với nhà xây móng bằng bê tông cốt thép, các mặt nhà giáp nhà khác và giáp sát hè đường phải làm móng lệch tâm, sao cho từ trên xuống dưới các thành phần công trình làm thành đường thẳng đứng, không nhô ra cả phần ngầm "xòe" ra khỏi vị trí đất được sở hữu.

Read More

Thời điểm làm nhà thích hợp

Nhiều người cho rằng không cần phải bận tâm đến thời điểm làm nhà. Khi nào chủ nhà có tiền đầu tư, có đất trong tay, là lúc ấy thích hợp, chứ còn sao nữa? Chẳng phải là người duy tâm, nhưng xin bạn đừng coi thường việc tính toán thời điểm khởi công trình. Thời điểm ấy phải phù hợp với bạn, nếu không... coi chừng đấy! Hiện nay, thời điểm thường được chọn nhất là thời điểm được tính toán để khi hoàn thành căn nhà cũng là lúc đón Tết Âm lịch, và nhiều tình huống dở khóc dở cười cũng từ đây mà phát sinh.

Trên thực tế, nhiều người hầu như chưa có khái niệm gì về xây nhà đã vội vã lao vào. Mọi việc cứ theo một guồng quay, nhưng càng quay, chủ nhà càng thấy thấm mệt và tự trách mình không chuẩn bị kỹ. Thật là "sự đời ai có qua cầu mới hay!".

Nắm vững quy trình

Trước hết, bạn cần nắm vững quá trình làm nhà thường trải qua các giai đoạn sau:

1.Giai đoạn chuẩn bị, thời gian này bạn chuẩn bị tất cả các yếu tố cần thiết liên quan đến đất đai, thủ tục giấy tờ và lựa chọn phương án thiết kế, vật liệu cho phù hợp. Bạn cũng cần xem xét mảnh đất của bạn liệu có đầy đủ cơ sở pháp lý để xây dựng mà không bị các cơ quan chức năng đến "thăm hỏi"? Khu vực bạn xây nhà có những quy định gì về chiều cao, độ vươn ra cho phép (ban công) hay mật độ xây dựng (có phải để lại một phần đất để làm sân)? Bạn sẽ làm việc với nhà thầu theo hình thức nào, khoán gọn "chìa khóa trao tay", khoán từng phần, hay khoán riêng nhân công, chủ nhà lo vật liệu?

2.Giai đoạn thi công phần thô, là thời gian tiến hành xây dựng công trình. Khi bạn chuẩn bị kỹ, lúc này mọi việc cứ "tuần tự như tiến". Nhưng nếu bạn chưa có kinh nghiệm, hoặc bắt tay vào với quan niệm "việc đến đâu lo đến đó"mà lại trực tiếp điều hành nhiều phần việc thì sau khi xây nhà xong, bạn sẽ cảm thấy cái giá phải trả là quá đắt!

3.Giai đoạn hoàn thiện, thường là lúc mà bạn vất vả nhất. Mọi thứ vật liệu trang trí, như gạch lát nền, ốp tường, màu sơn, tay vịn, lan can... đều do bạn đích thân lựa chọn. Bạn sẽ phải dạo qua một thị trường muôn màu muôn vẻ các loại vật liệu quá sức đa dạng của vô số chủng loại, giá cả biến động đến chóng mặt. Bạn phải thanh quyết toán việc xây dựng công trình với nhiều loại đội thầu khác nhau.

Nắm vững ba giai đoạn trên cùng với những phần việc bạn phải làm trong từng giai đoạn, bạn mới có thể tiến hành tốt công việc. Trước khi bắt tay vào giai đoạn nào, bạn nên hiểu rõ mình cần làm gì, tìm hiểu ở đâu. Khi đã có một loạt đầu mối trong tay, bạn mới khởi động cho guồng quay thực sự, lúc bấy giờ bạn không tốn nhiều công sức.

Hơn nữa,

Một vấn đề quan trọng là tiềm năng kinh tế của bạn đã thực sự đủ để xây nhà chưa? Nếu phải huy động thêm thì nguồn đó ở đâu? Dự trù kinh phí xây dựng là cần thiết, giúp bạn có thể "liệu cơm gắp mắm" không "vung tay quá trán" để rồi "kéo cày trả nợ" dài dài.

Bên cạnh đó, thời tiết cũng là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thời điểm xây dựng. Thông thường, người ta vẫn tránh làm nhà vào mùa mưa vì thời tiết xấu làm công trình phải gián đoạn nhiều lần, ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng. Chắc bạn không muốn bức tường nhà mình vừa xây xong đã đổ sụp vì không chịu nổi cơn mưa rào nặng hạt?

Bây giờ, chúng ta cùng nhau phân tích lại thời điểm làm nhà để ăn Tết mà đôi khi còn được gọi là "mùa xây dựng":

- Nhà thầu và chủ nhà cùng bị áp lực về thời gian hoàn thành nên thời gian càng về cuối thì công tác hoàn thiện càng ẩu, chồng chéo và dẫn đến không kiểm soát được chất lượng.

- Tâm lý chủ nhà muốn đẩy nhanh tiến độ để có nhà mới ăn Tết cho xôm tụ vô tình khiến cho nhà thầu phải lược bớt các quy trình quan trọng để kịp thời gian.

- Tâm lý nhà thầu, công nhân muốn về quê ăn Tết sớm nên làm uể oải hoặc làm qua loa, lấy lệ.

- Giá cả vật tư cũng nhích lên theo nhu cầu thị trường, lúc này nhà thầu cũng phải thanh toán tiền vật tư ngay khi nhận mà không được trả chậm, đây cũng là vấn đề lớn đối với những nhà thầu nhỏ, ít vốn dự phòng.

- Giao nhà xong có kịp trước Tết thì khi chủ nhà dọn vào ở, lúc xảy ra sự cố cần khắc phục gấp cũng phải chịu trận chờ qua Tết nhà thầu mới có công nhân để sửa chữa, thật khổ không thể tả được.

Vì vậy, nếu có thể thu xếp, các bạn khi xây nhà nên chuẩn bị tất cả thủ tục cần thiết vào thời gian cuối năm và sau khi ăn Tết xong là tiến hành xây dựng, vừa giảm được các rủi ro nêu trên mà lại tránh được mùa mưa bão.

Thời điểm thích hợp làm nhà, bạn sẽ thấy chẳng phải do "thầy bà" nào chọn lựa được. Điều đó phụ thuộc chính bạn mà thôi!

Read More

Những tiêu chuẩn cho nhà ở

Ngôi nhà là tổ ấm gia đình, tế bào của xã hội. Theo quan điểm khoa học, đó là nơi phục hồi sức khỏe và sản sinh sức lao động mới. Le Corbusier, một kiến trúc sư Pháp lừng danh đầu thế kỷ XX, người đặt nền móng cho nền kiến trúc hiện đại đã đưa ra định nghĩa: "Ngôi nhà là cỗ máy để ở". Định nghĩa này được đưa ra đúng vào thời điểm công cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật ở Châu Âu đang có những thành tựu vượt bậc, nhiều tiến bộ khoa học được áp dụng trong lĩnh vực xây dựng, nhằm nâng cao tiện nghi cho đời sống của con người. Cho đến nay, quan niệm về ngôi nhà tiện nghi, phục vụ cho những nhu cầu sinh hoạt của con người vẫn còn nguyên giá trị.

Ngôi nhà ở mỗi địa phương, mỗi dân tộc có thể có những đặc điểm riêng biệt, phù hợp với điều kiện kinh tế, tập quán sinh hoạt, khí hậu, v.v... của từng địa phương.

Cấu trúc ngôi nhà Việt Nam đang dần dần thay đổi. Điều kiện đất đai không quá chật chội, kinh tế không eo hẹp và cấu trúc gia đình đã giảm bớt xu hướng "tam đại đồng đường". Do đó yêu cầu về một căn nhà hiện đại dường như đã bớt rất nhiều yếu tố kết hợp mà trở nên chuyên biệt hơn. Nhà chỉ là nơi để ở, không còn quá bức xúc về "mặt tiền kinh doanh". Phòng vệ sinh, khu cầu thang, nơi sinh hoạt chung gia đình, căn bếp, những diện tích phụ theo quan niệm trước kia đã được quan tâm hơn. Vai trò của khu vực thông thoáng, chiếu sáng, và cây xanh cũng được đầu tư đúng mức.

Để được coi là một căn nhà hiện đại, theo quan niệm hiện nay, nhà ở phải đạt những tiêu chuẩn sau:
- Tiêu chuẩn về sự khép kín: căn nhà có thể sử dụng hoàn toàn, không phải sử dụng chung các diện tích phụ.
- Tiêu chuẩn về sự riêng biệt: các phòng sử dụng theo chức năng riêng như phòng bếp, phòng ngủ, vệ sinh, phòng khách, làm việc.
- Tiêu chuẩn về sự thông thoáng: không khí phải được lưu thông tự nhiên.
- Tiêu chuẩn về sự tiện nghi: bố trí hợp lý, trang thiết bị tốt.
- Tiêu chuẩn về ánh sáng: được chiếu sáng tự nhiên và nhân tạo tốt.

Theo định nghĩa của Tổ chức Y tế Thế giới WTO: một ngôi nhà lý tưởng là "ngôi nhà khỏe mạnh", tức là nơi mà con người sinh sống trong đó luôn khỏe mạnh cả về thể xác lẫn tinh thần. Ngôi nhà này phải đáp ứng được các yêu cầu cơ bản sau:
- Không bị ô nhiễm bởi các hóa chất.
- Phải có các yếu tố tạo sự thoáng khí, thải chất ô nhiễm ra khỏi nhà, thanh lọc không khí thường xuyên.
- Nhà bếp phải thoát khí tốt, hút khói và các chất khí thải khác.
- Nhiệt độ phòng ở mức ổn định, khoảng 27 độ C.
- Nồng độ khí Cacbonic thấp dưới 1000 ppm.
- Độ ẩm trong phòng ở mức 40-70%.
- Nồng độ bụi lơ lửng thấp hơn 0,15 mg/m3.
- Độ ồn nhỏ hơn 50 dB.

Read More