Bạn gặp nhà thầu xây dựng này chưa?

Xin chào các bạn, lâu quá mới có thời gian "phủi bụi" nhà cửa, các bạn thông cảm nghe.

Hôm nay, Mr.BADI tập làm văn miêu tả nhưng không phải tả "con mèo" mà tả một "điển hình" nhà thầu xây dựng.

Anh ấy đã lập công ty xây dựng hẳn hoi, cũng có nhân viên hành chính, nhân viên kỹ thuật nhưng số lượng ít thôi, chắc do đang khủng hoảng chứ gì.

Cách đây vài tháng, anh đã ký một hợp đồng thi công xây dựng nhà phố 3 tầng, trị giá khoảng 1 tỷ đồng trọn gói phần thô và hoàn thiện.

Vừa ký hợp đồng xong, anh đã nhận được 10% tạm ứng theo điều khoản của hợp đồng là 100 triệu.

Nhà này cần phải ép cọc nhưng chủ nhà không sử dụng đơn vị do anh ấy giới thiệu và anh ấy phát biểu ngay "có gì thì ráng mà chịu nghe, lúc đó đừng tìm tôi à". Nghĩa là sao? Ý anh ấy nói là chủ nhà tự chọn đơn vị ép cọc thì tự chịu hậu quả, thi công lún nứt, sai lệch thì không phải lỗi anh ấy. Đúng quá đi chứ, nhưng anh ơi, anh nói thế thì vô tâm quá.

Sau khi may mắn ép cọc xong, anh ấy cùng với nhân viên kỹ thuật, đội trưởng thi công và 1 nhóm thợ gồm nhóm trưởng và 2 công nhân đến nhận mặt bằng đào móng.

Mấy ngày qua, chỉ thấy 2 anh công nhân hì hụi đào đất, chủ nhà điện thoại hỏi nhà thầu và nhận được nội dung sau "mặt bằng nhỏ quá, 2 đứa dư sức rồi, mấy cái đơn giản này cho tụi nó tự làm, tui xuống chi". Cũng có lý nha, "chắc tại mình lo xa quá", chủ nhà tự nhủ.

Rồi cũng đến ngày đổ bê tông, hẹn nhau đổ Chủ nhật cho chắc ăn, mấy anh phường xã cũng bận bịu việc nhà, không có thời gian đến hỏi thăm công trình.

Ôi, không khí mới khẩn trương làm sao, chủ nhà, bạn chủ nhà, hàng xóm, nhà thầu, đội trưởng, kỹ thuật, nhóm trưởng và 3 công nhân, cứ là đông như quân Nguyên ấy. Nhưng sao hẹn 8g bắt đầu mà 8g30 còn đứng lổn ngổn thế này, chủ nhà nhỏ nhẹ "tàn nhang rồi, bắt đầu đổ bê tông đi anh". "Đổ cái quái gì mà đổ, ông này hay nhỉ, tụi đổ bê tông còn chưa tới thì sao mà đổ được" nhà thầu xẵng giọng.

Một dấu hỏi thật bự trong đầu toàn nhân loại, chủ nhà ngơ ngác "vậy mấy anh làm gì ở đây?". "chúng tôi là thợ hồ, làm việc nhẹ nhàng thôi, mấy cái việc nặng nhọc đã có bọn chuyên làm rồi" nhà thầu giải thích.

Rồi việc gì đến cũng đến, 10g, một xe tải nhỏ chở máy trộn và công nhân đã cập bến. Nhà thầu trách "chú mày làm gì mà trễ thế, 8g gì mà kỳ cục vậy". Một anh trong nhóm vừa tới trả lời "mới đổ bên kia lúc 5g sáng, giờ mới xong, qua ngay đây còn gì". "uh, thôi cũng được, bắt đầu đi". Anh kia nói tiếp "chậc, nghỉ ngơi cơm trưa chút đã, lát 11g làm suốt đến 3g là xong ấy mà, vội gì".

Cuối cùng bê tông móng cũng hoàn thành lúc 6g chiều trong cơn mưa tầm tã, chủ nhà ngán ngẩm, công nhân rã rời, chỉ có nhà thầu là hăng hái "thanh toán tiếp đi anh, 15% sau khi đổ bê tông móng, là 150 triệu".

Và cứ thế anh ấy đổ bê tông từng sàn một, chậm rãi, thư giãn. Xong 3 sàn, chủ nhà lại thanh toán mỗi sàn 10% nữa, vị chi là 550 triệu tổng cộng. Phù, mới xong phần bê tông thôi nhé.

Sau đó, mỗi tuần thi công nhà thầu lại nhận thêm 5%, đến lúc chỉ còn 10% để thanh toán cuối cùng thì căn nhà vẫn chưa đâu vào đâu. Không những thế, còn vậy mới chết nè. "Chú ơi, chú cho cháu mượn ít tiền ứng lương cho anh em ăn cơm" anh thợ cả với gương mặt thất thần nói với chủ nhà. "Sao kỳ vậy, tôi trả tiền cho công ty đầy đủ rồi mà, muốn anh muốn chơi trò gì đây?" chủ nhà quát lên. "Mấy tuần anh đội trưởng đâu có thanh toán cho cháu đâu chú" anh thợ cả than thở.

Rồi bí mật cũng được "bật mí", nhà thầu ký hợp đồng xong, thuê lại một anh thầu tay ngang làm đội trưởng để cung cấp nhân công, anh này lại bán thầu cho 1 nhóm thợ với giá rẻ hơn chút đỉnh và đi làm công trình khác. Do Euro mà anh thầu đã trốn mất biệt, bỏ lại nhóm thợ bơ vơ, còn thầu chính thì bứt đầu, bứt tai "chết tôi rồi". Cuối cùng, thầu chính cũng phải chi trả cho nhóm thợ này, đồng thời cam kết với chủ nhà là sẽ thanh toán thợ trực tiếp, không qua ông thầu kia nữa.

Có một điều rất hay là anh chủ thầu chưa bao giờ bước chân vào công trình. Một là sợ công nhân ném đá vỡ đầu. Hai là sợ bụi bặm. Ba là không leo giàn dáo được do chưa đổ bê tông cầu thang. Chỉ đến ngồi quán cà phê chỉ đạo và nhận tiền từ chủ nhà.

Đến lúc thi công hoàn thiện thì từng nhóm thầu phụ điện, nước, sơn, trần, đá, cửa... lúc ồ ạt chồng chéo, lúc thì vắng như chợ chiều... làm chủ nhà trông như già thêm 5 tuổi. 

Chủ nhà tâm sự với tôi "nhà thầu không quản lý được các thầu phụ ông ạ, lúc thì bận làm nơi khác, lúc thì chưa thanh toán tiền". Ông nói thêm "sợ nhất là mấy anh thầu phụ có người làm cứ như lần đầu, hoàn thiện mà xấu đau xấu đớn, chả thấy nhà thầu kiểm tra, xem xét chất lượng gì cả".

Tôi hỏi chủ nhà "sao chú biết nhà thầu này? chú có đi xem các công trình trước ông ấy đã thi công không?".

Chủ nhà mới nói "lỗi tại tui, nhà thầu là bạn của thằng bạn thân giới thiệu, bạn tui cam đoan là nhà thầu nhiều kinh nghiệm, giá phải chăng nên tui mới ký hợp đồng đó chứ". Chủ nhà nói tiếp "giờ hỏi thằng bạn thì nó mới nói cũng biết thằng kia có làm xây dựng, còn làm ra sao nó cũng không biết, bạn bè mà, giờ nhà chưa xong tình bạn của tui với nó cũng đã không còn như trước đây".

Tôi không dám nói gì thêm, chỉ thấy buồn cho ông, cho mình và cho nghề nghiệp.

Read More

Đơn giá xây dựng thực tế đã ký Hợp đồng tháng 4/2012

Mừng ngày giải phóng miền Nam thống nhất đất nước, Mr.BADI xin gởi đến các bạn một đơn giá xây dựng thực tế vừa được ký Hợp đồng trong tháng 4/2012 để các bạn tham khảo thêm trước khi xây nhà mới nhé.

Mô tả công trình:

- Móng băng trên nền cừ tràm 25 cây/m2 (4 móng).

- Móng, cột, dầm, sàn bê tông cốt thép mác 250.

- Trệt đóng trần thạch cao chìm, lầu đóng trần thạch cao nổi.

- Mái tôn, có lớp nhựa chống nóng.

- Sân có mái che, lợp ngói.

- Cổng xây 2 trụ, có mái ngói bắt ngang.

Diện tích xây dựng:

- Trệt (3 mặt thoáng trước, sau và bên hông): 5.6 x 10 = 56 m2

- Lầu 1 (xây dạng lửng, lùi vào 2 m, không ban công, mái tôn): 5.6 x 8 = 45 m2

- Sân (có mái che, để xe hơi): 5.6 x 5 = 28 m2

Đơn giá xây dựng:

- Trệt, lầu 1: 56 + 45 = 101 m2 x 4.900.000 đ/m2 = 495.000.000 đ

- Sân: 28 m2 x 2.500.000 đ/m2 = 70.000.000 đ

- Tổng cộng: 495.000.000 + 70.000.000 = 565.000.000 đ

Chi tiết vật tư phần thô, hoàn thiện:

- Thép Việt Nhật.

- Xi măng Holcim.

- Cát, đá loại tốt.

- Gạch ống Tuynel Tân Uyên (800 đ/viên).

- Gạch nền <= 200.000 đ/m2.

- Gạch ốp tường <= 150.000 đ/m2.

- Mặt cầu thang, bếp, ốp mặt tiền: Đá hoa cương đen Huế.

- Tay vịn cầu thang: gỗ căm xe, lan can cầu thang sắt.

- Ống cấp thoát nước Bình Minh.

- Bồn nước nhựa ROTO 1.000L (theo sở thích chủ nhà).

- Máy bơm nước Nhật 1 HP.

- Dây điện Cadivi, ống ruột gà.

- Công tắc + ổ cắm Sino.

- Cửa đi chính 4 cánh, 4 ô lấy sáng cho lầu: gỗ căm xe, kính 8 ly mài vát (3.500.000 đ/m2).

- 2 cửa phòng ngủ, 2 cửa WC: gỗ căm xe, kính 8 ly mài vát (3.000.000 đ/m2).

- Khóa cửa <= 500.000 đ/bộ.

- 2 cửa sổ: cửa nhựa Euro Windows có lớp lưới chống muỗi (3.000.000 đ/m2).

- Cửa hậu: pano sắt, kính.

- Cửa sân: sắt mạ kẽm, 1.5 mm.

- Sơn nước trong nhà Maxilite.

- Sơn nước ngoài nhà Dulux.

- Bột trét ICI.

- Sơn dầu ICI.

- Mái tôn lạnh, có dán lớp cách nhiệt.

- Trần chìm Vĩnh Tường (115.000 đ/m2).

- Trần nổi Vĩnh Tường (140.000 đ/m2).

- 2 WC: bồn cầu, lavabô, gương soi, vòi sen, bộ 5 món <= 6.000.000 đ/wc.

- Gạch trang trí 10x20, đá chẻ...

Thiết bị chủ nhà tự trang bị (không tính vào đơn giá xây dựng):

- Tủ bếp gỗ trên dưới gỗ căm xe.

- Máy hút khói.

- Lò viba, bếp gas.

- 2 máy lạnh.

- 2 máy nước nóng trực tiếp.

- 2 phòng tắm dứng.

- 2 tủ âm tường phòng ngủ gỗ căm xe.

- Đèn chùm, đèn trang trí các loại.

Read More

Khách hàng của tháng 3/2012

Là một khách hàng nữ đang làm việc ở nước ngoài, xây nhà mới cho ba mẹ ở Việt Nam.

Khách hàng đã chọn được nhà thầu và giám sát công trình.

Địa điểm: Đường Điện Biên Phủ, quận 10, Tp.HCM.

Diện tích đất 3mx18,5m, quy mô 1 trệt 3 lầu, diện tích xây dựng 220m2.

Hợp đồng xây dựng trọn gói phần thô và nhân công phần hoàn thiện là 2.800.000 đồng/m2 (bao gồm thiết kế).

Cọc ép BTCT 250x250, vật tư và công ép là 250.000 đồng/m2.

Thiết bị điện nước, vật liệu hoàn thiện mức độ trung bình, dự kiến 1.100.000 – 1.200.000 đồng/m2.

Dịch vụ giám sát trọn gói là 15.000.000 đồng (dự kiến thi công 4 tháng).

Dịch vụ của landauxaynha.com trọn gói là 10.000.000 đồng, bao gồm:

- Tư vấn, hoàn thiện các điều khoản hợp đồng thi công.

- Khai thác các nhu cầu xây dựng từ chủ nhà để hoàn thiện thiết kế kiến trúc, kết cấu và cơ điện trước khi khởi công.

- Thiết lập các tiêu chí kỹ thuật thi công để nhà thầu và giám sát thực hiện.

- Tư vấn chủng loại vật tư hoàn thiện, ước tính khối lượng để chủ nhà đặt hàng.

- Giám sát hiện trường vào những thời điểm chính như ép cọc, đổ bê tông móng, dầm sàn, chống thấm và giai đoạn hoàn thiện, đảm bảo có mặt tại công trình 2 – 3 lần/1 tuần.

- Kiểm soát toàn bộ chi phí cũng như phát sinh trong quá trình xây dựng.

- Giải đáp thắc mắc và làm cầu nối giữa chủ nhà với nhà thầu, giám sát.

Read More

Chiếc đũa thần “phạm vi công việc”

Hôm nay Mr.BADI xin mạo muội chạm vào bản chất của những “rắc rối”, “bực dọc”, “phát sinh”… trong quá trình xây dựng. Có thể đây chỉ là một giây phút bốc đồng của Mr.BADI nhưng cũng có thể là một “cú đánh” thức tỉnh cho nhiều người. Hy vọng được vậy. Hi.

 

Như chúng ta đều biết, để hoàn thành một căn nhỏ xinh hay một dự án thế kỷ thì cần phải qua nhiều bước, nhiều bộ phận, nhiều con người… hợp sức lại. Và như thế đã sinh ra chiếc đũa thần kỳ ảo “phạm vi công việc”.

 

Có lúc thì ta lại thấy 2 nhóm thợ hùng hục kéo đến cùng làm 1 công việc như nhau. Có lúc thì thấy rõ ràng việc đó chưa được thực hiện mà lại chẳng có ai làm. Đấy là cớ làm sao?

 

À, thì ra là do “phạm vi công việc” đã động tay động chân đây mà. Lúc ký hợp đồng với thợ sơn nước thì anh lại được khuyến mãi sơn dầu cửa sắt hàng rào. Lúc ký hợp đồng với anh thợ sắt thì anh lại quên là đã có người sơn cửa sắt hàng rào rồi, thế là mới có chuyện hôm nay có thợ sơn cửa rồi ngày mai lại có anh sơn tiếp. Nhưng như vậy còn đỡ, dù sao thì cũng được sơn 2 lần. Còn hơn thợ sơn nước trong khi sơn làm dính lên mấy lan can inox mà thấy cả tuần không ai ngó ngàng tới, cuối cùng hỏi ra thì mới biết là thợ sơn cho rằng bên inox khi đánh bóng lại sẽ đánh luôn vết bẩn, còn thợ inox thì nói phải làm sạch vết bẩn của sơn trước mới chịu đánh bóng do đó là trách nhiệm của thợ sơn.

 

Một vài tình huống có thể rút kinh nghiệm như sau:

- Khi muốn dùng nước nóng năng lượng thì phải làm rõ bên bán sản phẩm thi công luôn đường ống hay do thợ điện nước thực hiện.

- Sau khi ép cọc hoặc khoan cọc nhồi xong, khi thi công móng ai sẽ là người đục đầu cọc, bên nhóm thi công cọc hay nhóm thợ thi công móng.

- Nếu đã định ốp gạch tường lên cao 1 m cho các phòng thì phải nói thợ sơn nước chừa phần đó ra, nếu không vừa tốn tiền sơn nước mà khi ốp gạch lại phải đục tạo nhám mất thời gian.

- Nếu đã định một số vị trí sẽ đóng tủ gỗ nội thất thì phải báo cho thợ điện đặt các công tắc hay ổ cắm ngoài phạm vi đó cho phù hợp.

- Nếu dự định xài máy lạnh thì phải chú ý đến thiết kế đường ống gas lạnh, đường ống thoát nước ngưng và dây điện cho phù hợp. Không những vậy, việc quyết định đặt máy lạnh ở vị trí nào cũng rất quan trọng, phải thuận tiện thoát nước, thuận tiện cho việc bảo trì. Tránh đục tường sửa tới sửa lui mà đau đớn lòng.

- Nếu muốn trồng rau xanh hay làm hồ cá trên sân thượng thì phải nói trước để bên thi công sử dụng biện pháp chống thấm phù hợp. Không thì rau chưa mọc mà phòng em đã thấm mốc xanh mốc đỏ.

…

 

Và anh chàng “phát sinh” cũng chính là hậu quả tai hại nhất do chiếc đũa thần “phạm vi công việc” gây ra. Có thể là thiếu sót do chưa tính kỹ, hoặc thiếu kinh nghiệm. Nhưng đôi khi chiếc đũa thần “phạm vi công việc” này lại chính là công cụ cho các bác nhà thầu phù phép chủ nhà đến thất điên bát đảo.

 

Thôi thì để tránh nỗi đau biết tỏ cùng ai này, Mr.BADI có mấy ý như sau:

- Khi giao việc cho ai thì phải có giấy trắng mực đen để ghi nhớ.

- Cố gắng khai thác những kinh nghiệm xương máu của các bác nhà thầu trước khi đặt bút ký hợp đồng.

- Và đơn giản nhất là tìm một anh quản lý dự án để tư vấn cho chắc các bác ạ. Có sai thì cũng có thằng để mà mình đổ thừa chứ hoho.

Read More

Tóm tắt 9 kỹ năng QLDA cơ bản

1. Kỹ năng quản lý kết hợp - điều phối
Điều phối các bước triển khai dự án.
Xác định mục tiêu – phương pháp quản lý dự án.
Thành lập tiến độ tổng thể.
Thành lập:
    - Biểu đồ tổ chức.
    - Biểu đồ nhân sự.

2. Kỹ năng quản lý phạm vi công việc
Xác định được phạm vi công việc là xác định được công việc cần được quản lý.
Quản lý phạm vi công việc nhằm đảm bảo phạm vi công việc của dự án được ổn định trong thời gian dự án triển khai.
Để triển khai quản lý phạm vi công việc:
    - Kế hoạch đề xuất về phạm vi.
    - Xác định rõ ràng phạm vi với nhà đầu tư.
    - Làm rõ các phạm vi công việc.
    - Quản lý để điều chỉnh phạm vi (nếu cần thiết).

3. Kỹ năng quản lý thời gian
Đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý thời gian của dự án.
Thời gian không thể trở lại nhưng thời gian có thể được linh hoạt hóa.
Xác định được chính xác thời gian cần phải có để quản lý.
Trên cơ sở tiên lượng về thời gian triển khai tiến độ.
Kiểm tra việc thực hiện tiến độ và điều chỉnh cần thiết.

4. Kỹ năng quản lý tài chính
Xác định được kinh phí và quản lý kinh phí trong suốt quá trình dự án.
Cần xác định chính xác kinh phí của dự án trước khi triển khai chi tiết của dự án.
Thiết lập hệ thống để có dự toán kinh phí gần đúng.
Quản lý kinh phí qua đấu thầu và quản lý xây dựng.

5. Kỹ năng quản lý chất lượng
Chất lượng công trình đương nhiên phải được đảm bảo – Quản lý chất lượng không phải là tiêu chí.
Quản lý chất lượng đi đôi với các hệ thống chất lượng trên thế giới như ISO, QSC.v.v.
Thành lập kế hoạch quản lý chất lượng.
Theo dõi và triển khai kế hoạch quản lý chất lượng theo kế hoạch đã định sẵn.

6. Kỹ năng quản lý nhân sự
Vấn đề nhân sự là vấn đề khó khăn nhất trong việc quản lý dự án.
Kế hoạch nhân sự phù hợp với vị trí cho kế hoạch tổng thể.
Thành lập và triển khai nhóm nhân sự cho dự án.
Đào tạo và phát triển các kỹ năng cần thiết trong khi điều hành dự án.

7. Kỹ năng quản lý thông tin liên lạc
Trong việc điều hành dự án 50% công việc là việc phối hợp liên lạc.
Thành lập hệ thống liên lạc để phối hợp các thành viên trong dự án.
Truyền bá các thông tin liên lạc theo hệ thống.
Đảm bảo việc quản lý hệ thống thông tin liên lạc phù hợp với yêu cầu của từng giai đoạn của dự án.

8. Kỹ năng quản lý rủi ro
Mỗi dự án đều có rủi ro, mục đích của quản lý rủi ro là giảm rủi ro nhưng tăng cơ hội thành công.
Phân tích, dự báo để tăng khả năng thành công và giảm thiểu rủi ro.
Phân tích để xác định các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình triển khai dự án.
Thành lập các biện pháp để tránh các rủi ro.

9. Kỹ năng quản lý “đấu thầu – mua sắm”
Triển khai dự án nghĩa là đã tiến hành việc “đấu thầu – mua sắm”.
“Đấu thầu - mua sắm” được thông qua các hợp đồng theo luật pháp.
Thành lập các kế hoạch “đấu thầu – mua sắm” từ ban đầu.
Xác định được các yêu cầu “đấu thầu – mua sắm” của dự án để thành lập các tiêu chí.
Quản lý “đấu thầu – mua sắm” hoàn toàn dựa vào hợp đồng đã ký.

Read More

Kể chuyện phát sinh khi Mr.BADI xây nhà

Thân chào tất cả các anh em, bạn đọc trên Internet, Mr.BADI tui hôm nay xin khoe khoang vụ xây nhà mình chút nha.

Chả giấu gì anh em, Mr.BADI tui vừa hoàn thành căn nhà cho mình và dọn vào ở từ ngày 01/4/2011. Mà ngày đó là ngày gì, là ngày "Cá tháng Tư", là ngày nói láo mà, nên bữa đó thiệt tình Mr.BADI tui hổng dám chia sẻ với ai về nhà mới hết, sợ người ta nói mình hổng phải BADI mà là "Ba Phi" thì chết :D

Tui, Mr.BADI, mạnh dạn khoe rằng căn nhà mới xây của tui chỉ phát sinh tổng cộng là 3%. Chỉ có 3% thôi, đây là một con số "trên cả tuyệt vời" mà tui đã cố gắng đạt được. Để có được con số này, Mr.BADI thấy có một số điểm chính như sau:

- Do tự xây nhà mình, nên Mr.BADI tui bỏ thời gian và chất xám nhiều hơn một chút :P

- Trước khi xây nhà, tui đã tìm hiểu hết nhu cầu về việc bố trí phòng ốc, vật dụng từ các thành viên trong nhà và liệt kê thành một danh sách khá chi tiết. Cẩn thận hơn, tui in ra và chuyển cho tất cả thành viên đọc lại, chỗ nào chưa hiểu tui giải thích cặn kẽ hơn và lưu lại làm "bằng chứng trước tòa" hehe.

- Do quy mô nhỏ và đơn giản nên tui tự thiết kế các mặt bằng bố trí phòng ốc, vật dụng và thiết bị điện nước luôn. Kết cấu thì theo các bài tính đơn giản mà bố trí cấu tạo, thêm một ít tăng cường cho an tâm. Trước khi gặp nhà thầu thì hầu như thiết kế đã ổn định 95%.

- Trong quá trình tiếp xúc và làm việc với nhà thầu, tui đã trình bày và chất vấn đến khi thấy nhà thầu hiểu được thiết kế và nhu cầu của gia đình mới thôi. Hầu hết quá trình trao đổi Mr.BADI đều ghi nhận lại, sau đó gởi email cho nhà thầu xác nhận lại các nội dung đã thỏa thuận, gần như một dạng biên bản làm việc, biên bản họp, để có cơ sở mà đối chiếu khi cần thiết.

- Trước khi nhà thầu báo giá thì tui cũng tự tính dự toán toàn bộ chi phí vật tư phần thô, hoàn thiện và thiết bị dựa trên thiết kế đã có. Khi nhà thầu báo giá, tui kiểm tra lại chi phí vật tư, nhân công, chi phí quản lý và lợi nhuận nhà thầu rồi đưa ra một con số mà tui thấy hợp lý, nhà thầu làm có lời. Nhà thầu xem lại thấy được nên tiến hành ký hợp đồng.

- Khi ký hợp đồng, tui nói nhà thầu liệt kê toàn bộ công việc có thực hiện, không thực hiện, có phí và không phí ra hết. Trong hợp đồng còn in toàn bộ danh sách vật liệu sử dụng cả phần thô, hoàn thiện, thiết bị điện nước, kèm theo giá thị trường của từng loại để tính phát sinh khi cần thay đổi.

- Các đợt thanh toán được tui chia như sau: 10% sau khi ký hợp đồng, 10% sau khi xong bê tông móng, đà kiềng, 10% sau khi đổ bê tông sàn lầu 1, 10% sau khi lợp mái, số tiền còn lại tui dựa theo tiến độ hoàn thiện, chia đều thanh toán hàng tuần, sao cho đến khi hoàn thành bàn giao thì thanh toán đến 85% giá trị hợp đồng. Sau khi dặm vá sửa chữa và dọn vào ở tui thanh toán thêm 10% và giữ lại 5% để bảo hành trong 6 tháng.

- Trong khi thi công, tui cố gắng đến công trình mỗi ngày để kiểm tra tiến độ, chất lượng công việc. Ngoài ra, nhắc nhở chủ thầu và các thầu phụ những điểm cần lưu ý sắp thi công, cố gắng không để tình trạng "em lỡ mua hay thực hiện rồi, anh thông cảm dùm em". Các vật tư cần chọn mẫu, tui đều yêu cầu nhà thầu cung cấp trước và xác nhận qua email các thông số cần thiết. Việc dẫn gia đình tham quan các showroom vật tư hoàn thiện như gạch ốp, lát, thiết bị vệ sinh và chọn mẫu cũng được tui thực hiện rất nghiêm túc.

- Khi làm nhà, tui đã yêu cầu, năn nỉ và dọa nạt mọi thành viên phải biết tiết chế "cảm xúc" trước "ma trận" huyền ảo của thế giới vật liệu "tiền nào của đó".

- Cuối cùng, mọi phát sinh như thay đổi loại gạch lát, đá hoa cương, lan can inox... đều được tui thảo luận và xác định giá cụ thể với nhà thầu trước khi thực hiện. Mọi vấn đề phát sinh đều được ghi nhận trong email thay cho sổ nhật ký công trình.

Cuối cùng, sau khi đổ mồ hôi, lăn lộn và chờ đợi thì căn nhà cũng hoàn thành như tôi dự định về mặt thẩm mỹ, chất lượng và chi phí. Nhất là vụ phát sinh 3% làm tui càng củng cố niềm tin về khả năng của mình khi tư vấn xây nhà cho bà con cô bác.

Xin chào và chúc mọi người đầu tuần làm việc thật vui vẻ.

Mr.BADI kính bút.

Read More

Các nội dung chính trong hợp đồng xây nhà

Trong bối cảnh hiện nay, hợp đồng không thể làm qua loa mà phải thể hiện rõ các nội dung đã được thỏa thuận giữa nhà thầu và chủ nhà, trong đó không thể thiếu các nội dung như sau:

1.Các nội dung về hình thức hợp đồng, giá hợp đồng, tiến độ, thời hạn thanh toán, bảo hành:

- Hình thức hợp đồng trọn gói toàn bộ vật tư phần thô, hoàn thiện và nhân công hoặc hợp đồng trọn gói phần thô và nhân công còn vật tư hoàn thiện do chủ nhà cung cấp.

- Giá hợp đồng theo dự toán thi công (nếu có thiết kế đầy đủ, chi tiết kết cấu, kiến trúc và cơ điện) hoặc theo mét vuông sàn xây dựng.

- Tiến độ dự kiến từ lúc khởi công đến khi bàn giao công trình.

- Thời hạn thanh toán theo tiến độ hoặc theo thời gian và khối lượng thực hiện.

- Tỉ lệ tiền giữ lại bảo hành (3% - 5%) và thời gian bảo hành (6 tháng - 12 tháng).

2.Các nội dung về vật tư, thiết bị, quản lý thầu phụ, phát sinh:

- Bảng kê chi tiết các loại vật tư, thiết bị bao gồm chủng loại, số lượng, nhãn hiệu và biên độ của giá vật tư gốc. Toàn bộ vật tư, thiết bị phải được chủ nhà kiếm tra và chọn mẫu mã, màu sắc trước khi đưa vào thi công, lắp đặt.

- Các nhà thầu phụ như cửa sắt, cửa gỗ, nhôm kính, đá hoa cương, sơn nước, trần thạch cao, điện nước... phải được thông báo đến chủ nhà trước khi thực hiện công việc để chủ nhà có thời gian kiểm tra, phỏng vấn năng lực và chủ nhà có quyền yêu cầu thay thế nếu không phù hợp. Các nội dung công việc thay đổi liên quan đến thầu phụ phải được xác nhận bởi 3 bên: chủ nhà, thầu chính và thầu phụ.

- Chỉ được phát sinh khi có thay đổi về thiết kế (chủ nhà thêm hoặc bớt hạng mục), thay đổi về chủng loại vật tư (từ trung bình sang cao cấp hoặc ngược lại), thay đổi do chính sách nhà nước, do biến động kinh tế... Trước khi thực hiện công việc phát sinh, nhà thầu phải thông báo cho chủ nhà giá trị phát sinh (tăng hoặc giảm) và 2 bên phải ký giấy xác nhận phát sinh sau khi đã thỏa thuận.

3.Các nội dung khác:

- Quy định về an toàn lao động và bảo hiểm cho công nhân, máy móc thiết bị.

- Quy định tuân thủ nội quy sinh hoạt địa phương, đảm bảo duy trì quan hệ tốt đẹp với nhà lân cận.

- Điều khoản liên quan đến quyền hạn của giám sát xây dựng (nếu có).

- Bảng kê danh sách, địa chỉ thường trú và số điện thoại liên hệ của nhân sự nhà thầu và chủ nhà (nếu có thay đổi phải được thông báo và cập nhật cho các bên). Chủ nhà nên yêu cầu nhà thầu cung cấp CMND (bản sao có thị thực) của tất cả nhân sự của nhà thầu tham gia thực hiện công trình.

Read More

Chi phí quản lý, giám sát xây dựng nhà ở

Khi xây một cái nhà vậy nếu mình không rành và rảnh để tư vấn từ đầu, giám sát, quản lý - thuê 1 người làm thì chi phí khoảng bao nhiêu % trên tổng chi phí xây nhà? Để trả lời cho câu hỏi này, Mr.BADI mời các bạn theo dõi nội dung dưới đây:

Đầu tiên chúng ta thử tìm hiểu nhiệm vụ của tổ chức tư vấn quản lý dự án theo quy định Pháp luật:

a) Kiểm tra hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình để chủ đầu tư phê duyệt;

b) Lập hồ sơ mời thầu, tư vấn lựa chọn nhà thầu;

c) Thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng công trình nếu đủ điều kiện năng lực;

d) Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán các hợp đồng đã ký kết; tư vấn quản lý dự án phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật về tính chính xác, hợp lý của giá trị thanh toán;

đ) Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn và vệ sinh môi trường của dự án;

e) Nghiệm thu, bàn giao công trình;

g) Lập báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, lập báo cáo quyết toán khi dự án hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng.

Tuỳ điều kiện của dự án, chủ đầu tư có thể giao các nhiệm vụ khác cho tư vấn quản lý dự án và phải được ghi cụ thể trong hợp đồng.

Còn theo các anh em lâu năm trong nghề thì phát biểu về nguyên tắc quản lý dự án như sau:

- Bám sát các nội dung và tuân thủ các quy định của các văn bản quy phạm pháp luật của nhà nước về đầu tư xây dựng công trình.

- Phải thực hiện lập kế hoạch, tổ chức và kiểm soát mọi công việc trong dự án. Ví dụ: đối với những cuộc họp của dự án, lập kế hoạch cuộc họp (hoặc phần việc của bạn trong đó), tổ chức việc hậu cần cho cuộc họp; và kiểm soát cuộc họp nếu bạn là người chủ trì.

- Nguyên tắc KISS. KISS là một cách viết ngắn lại cho cụm từ: "Làm đơn giản thôi. Đồ ngu" (Keep It Simple, Stupid). Khi quản lý dự án, hãy cố gắng biến những vấn đề phức tạp thành đơn giản để có giải quyết dễ dàng.

Và cuối cùng, mong muốn của chủ nhà khi thuê 1 người quản lý, giám sát chỉ có thể là:

- Trong một thời gian cho phép và với số tiền tui gom góp được, anh hãy giúp tui có được một căn nhà đáp ứng được nhu cầu sử dụng (đầy đủ chức năng, không gian sinh hoạt...), thẩm mỹ (nhìn cũng xinh xinh, lạ mắt hay sang trọng, bề thế...) và chất lượng (mong sau khi dọn đề về ở không phải suốt ngày gọi ông chủ thầu để than phiền hoặc sửa chữa linh tinh, chống thấm chống dột...).

Bây giờ, chúng ta cùng nhau xem xét 1 ví dụ cụ thể là chúng ta cần xây 1 căn nhà diện tích 5x15m, sân trước 3x5m, 3 tầng (một trệt, 2 lầu), có sân thượng và chuồng cu be bé với điều kiện lý tưởng là người chúng ta thuê quản lý, giám sát có đầy đủ năng lực hành nghề, tận tâm và đảm bảo thời gian cần thiết để quản lý, giám sát thi công.

Chi phí để xây dựng trong thời điểm hiện nay (8/2011) tạm tính như sau:

Diện tích để tính chi phí: [(3x5)x0.5 + (5x15)x3 + (5x15)x0.7] = 285 m2

Giấy phép xây dựng và thủ tục hoàn công: ~ 15.000.000 VNĐ

Thiết kế kiến trúc (kết cấu, cơ điện, không có nội thất): 285x85.000 = 24.225.000 VNĐ (nguồn wonder.vn)

Chi phí xây dựng (phần thô, hoàn thiện, bao gồm móng băng, móng cọc): 285x4.800.000 = 1.368.000.000 VNĐ (chưa bao gồm 10% VAT) (nguồn wonder.vn)

Chi phí khác (thuê nhà trong thời gian xây dựng 4 - 5 tháng, vận chuyển đồ đạc, trà nước cho các đơn vị quản lý địa phương, hàng xóm): 3% chi phí xây dựng = 41.040.000 VNĐ

Tổng cộng: 1.585.065.000 VNĐ (đã bao gồm 10% VAT chi phí xây dựng)

Lưu ý: Chi phí này chưa bao gồm phần nội thất như tủ bếp trên và dưới, các loại tủ âm tường, bàn ghế, giường, máy lạnh, bồn tắm và các loại đèn trang trí cao cấp.

Chi phí quản lý, giám sát được tính theo nhiều cách sau:

Theo tỉ lệ: Quản lý, giám sát trọn gói nhà phố từ 2,5-3,2% giá trị xây dựng, cụ thể công trình này ta lấy 2,8% chi phí xây dựng trước thuế là 38.304.000 VNĐ.

Theo thời gian:

- Trọn gói công trình (đảm bảo làm việc ở những giai đoạn chính, tần suất tối thiểu 4 ngày/tuần, từ 2-3 giờ/ngày) : 8.000.000 VNĐ/tháng tương đương 32.000.000 đến 40.000.000 VNĐ cho 4-5 tháng thi công.

- Giám sát thường nhật (có mặt hàng ngày, tối thiểu 2-3 giờ/ngày) : 11.000.000 VNĐ/tháng tương đương 44.000.000 đến 55.000.000 VNĐ cho 4-5 tháng thi công.

Như vậy chúng ta đã hình dung ra được toàn bộ chi phí cho việc xây dựng trong điều kiện chuẩn (chưa bao gồm 20% dự phòng phí cho các phát sinh, thay đổi trong quá trình xây dựng).

Thực tế, đa số người xây nhà thường không muốn bỏ chi phí thiết kế, chi phí quản lý, giám sát và 10% VAT (theo ví dụ trên là khoảng 200.000.000 VNĐ) mà người ta thường thuê nhà thầu kiêm thiết kế, tự giám sát hoặc nhờ người quen giám sát hộ vài ngày, và chỉ chịu 10% VAT trên hợp đồng nhân công xây dựng (nhân công chiếm khoảng 20% chi phí xây dựng) mà thôi. Và dĩ nhiên, chất lượng công trình theo đó cũng ảnh hưởng ít nhiều.

Trên đây chỉ là một ví dụ để tham khảo, tùy nhu cầu và tình hình tài chính của chủ nhà, mức độ phức tạp của công trình... chúng ta sẽ có các mức chi phí cụ thể và hợp lý hơn.

Read More

Ưu khuyết điểm của các loại hợp đồng xây dựng

Để tìm được đáp án thích hợp nhất cho câu hỏi nên chọn loại hợp đồng nào? Theo tiêu chí nào? Mr.BADI mời các bạn tiếp tục theo dõi loạt bài về Hợp đồng thi công xây dựng nhé.

1. Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh:

Đây là loại Hợp đồng mà Chủ đầu tư có thể chịu rủi ro cả về khối lượng và đơn giá thi công. Nghe vậy hẳn bạn sẽ thắc mắc ngay "Loại hợp đồng gì mà lắm rủi ro vậy ai mà dám sử dụng chứ?".

Đúng vậy, hợp đồng loại này chỉ nên dùng khi không thể xác định rõ khối lượng công việc ngay từ đầu (có thể do phần lớn công việc còn ngầm dưới mặt đất, hay do Chủ đầu tư xác định còn phải thay đổi thiết kế nhưng vì thời gian không nhiều nên phải thi công trước rồi điều chỉnh thiết kế sau...) và đơn giá cho công việc còn nhiều yếu tố bất ổn (có thể do rơi vào những thời đoạn biến động giá vật tư chính như xi măng, sắt thép, xăng dầu... do khủng hoảng kinh tế trong nước, thế giới...). Hoặc đôi khi đành phải dùng loại Hợp đồng này do Chủ đầu tư và Nhà thầu không tìm được tiếng nói chung trong 2 loại Hợp đồng còn lại là Hợp đồng trọn gói và Hợp đồng theo đơn giá cố định.

Để giảm bớt rủi ro khi sử dụng Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh, ta phải chú ý một số điểm sau:
- Phải lập dự toán cho khối lượng và đơn giá thời điểm hiện tại. Đồng thời dự trù một khoảng chi phí cho việc thay đổi khối lượng và đơn giá này khá cao từ 30-40% cho an toàn.
- Phải có một đơn vị hoặc cá nhân làm trung gian để xác nhận chính xác khối lượng và đơn giá phù hợp khi thanh toán.
- Do phải tính khối lượng thực tế thi công để thanh toán nên ban đầu phải cùng nhau đặt ra các quy định và hướng dẫn cụ thể cho việc đo đếm khối lượng cả trên bản vẽ và thực tế thi công.
- Về đơn giá thì phải định ra một biên độ dao động cho đơn giá, chỉ khi nào giá thay đổi ngoài khoản này thì mới thực hiện việc điều chỉnh đơn giá. Thí dụ: ta quy định khi đơn giá tại thời điểm thanh toán thay đổi tăng hoặc giảm 3% so với đơn giá ban đầu thì mới phải điều chỉnh.
- Việc xác nhận đơn giá thời điểm thanh toán phải căn cứ vào giá do cơ quan Nhà nước công bố, giá của các đơn vị cùng ngành nghề và giá trên Hóa đơn đầu vào của Nhà thầu ứng với từng đợt mua hàng.

Như vậy, khi lâm vào tình thế bắt buộc phải sử dụng hình thức Hợp đồng này, Mr.BADI khuyên bạn nên có một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể giúp bạn an tâm về tính chính xác của khối lượng và đơn giá khi thanh toán.

2. Hợp đồng theo đơn giá cố định:

Loại hợp đồng này chỉ còn một rủi ro là khối lượng thực tế khi thanh toán vì đơn giá đã cố định không thay đổi khi ký Hợp đồng loại này.

Mặc dù là Hợp đồng đơn giá cố định nhưng khi khối lượng thực tế tăng hơn 20% so với ban đầu thì phải thỏa thuận lại đơn giá và đơn giá này thường thấp hơn giá ban đầu với lý do "giá bán sỉ phải rẻ hơn giá bán lẻ" chứ.

Với một số trường hợp thay đổi giá cả bất thường do biến động kinh tế hoặc khi Nhà nước thay đổi các chính sách ảnh hưởng trực tiếp tới đơn giá như chính sách thuế, tiền lương nhân công... thì các bên cũng phải cùng nhau ngồi lại để thương thảo lại đơn giá hợp đồng.

3. Hợp đồng trọn gói:

Hợp đồng trọn gói được sử dụng khi các bên đã rõ ràng và thống nhất về mặt khối lượng công việc với một đơn giá cố định không thay đổi trong suốt quá trình thi công hoặc với một công việc phức tạp, chưa rõ ràng về khối lượng nhưng nhà thầu vẫn cam kết thực hiện toàn bộ công việc theo bản vẽ, đúng yêu cầu kỹ thuật bằng giá trọn gói.

Theo hợp đồng này thì Chủ đầu tư đúng ra rất chủ động về chi phí vì đã biết tổng giá trị hợp đồng ngay từ đầu và không còn chịu rủi ro về khối lượng nữa nhé. Tuy nhiên, nếu không có sự tham gia tư vấn của các đơn vị chuyên nghiệp trước khi ký Hợp đồng thì Chủ đầu tư rất dễ rơi vào ma trận "phát sinh" muôn hình muôn vẻ của các Nhà thầu mà đôi khi thiệt hại còn nặng nề hơn khi dùng các hình thức hợp đồng khác.

4. Lời kết:

Đến đây thì Mr.BADI nghĩ rằng đa số mọi người đều sẽ chọn Hợp đồng trọn gói khi xây nhà rồi đúng không? Đơn giản vì chắc ai cũng nghĩ ký loại Hợp đồng này sẽ giảm bớt rủi ro và đỡ nhức đầu hơn.

Quả thật như vậy, thực tế Hợp đồng trọn gói được sử dụng rất thông dụng trong xây dựng nhà ở, đến nỗi mọi người có thể nghĩ chỉ có một loại hợp đồng là Hợp đồng trọn gói mà thôi.

Ở các bài tiếp theo, Mr.BADI cố gắng sẽ giúp bạn an tâm hơn khi đặt bút ký hợp đồng thi công xây nhà nha.

Read More

Kiến thức cơ bản về hợp đồng thi công xây dựng

Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thoả thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên để thực hiện một, một số hay toàn bộ công việc trong hoạt động xây dựng.

Theo giá hợp đồng, hợp đồng xây dựng có các loại sau:
a) Hợp đồng trọn gói;
b) Hợp đồng theo đơn giá cố định;
c) Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh;

Hợp đồng bao gồm những nội dung chủ yếu sau: nội dung và khối lượng công việc phải thực hiện; yêu cầu về chất lượng và các yêu cầu kỹ thuật; thời gian và tiến độ thực hiện; điều kiện nghiệm thu, bàn giao; giá hợp đồng, tạm ứng, thanh toán, quyết toán hợp đồng và phương thức thanh toán; thời hạn bảo hành (đối với các hợp đồng xây dựng có công việc phải bảo hành); quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; ngôn ngữ sử dụng; các thoả thuận khác tuỳ theo từng loại hợp đồng.

Giá hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí bên giao thầu cam kết trả cho bên nhận thầu để thực hiện công việc theo yêu cầu về khối lượng, chất lượng, tiến độ, điều kiện thanh toán và các yêu cầu khác theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng. Giá hợp đồng phải ghi rõ nội dung các khoản chi phí, các loại thuế, phí (nếu có); giá hợp đồng xây dựng được điều chỉnh phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và phải được các bên thoả thuận trong hợp đồng.

Giá hợp đồng có các loại sau:
a) Giá hợp đồng trọn gói là giá hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng đối với khối lượng các công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký kết, trừ trường hợp có bổ sung khối lượng theo quy định riêng;
b) Giá hợp đồng theo đơn giá cố định được xác định trên cơ sở đơn giá cố định cho các công việc nhân với khối lượng công việc tương ứng. Đơn giá cố định là đơn giá không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng;
c) Giá hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh được xác định trên cơ sở đơn giá cho các công việc đã điều chỉnh do trượt giá theo các thỏa thuận trong hợp đồng nhân với khối lượng công việc tương ứng.

Việc thanh toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và các điều kiện trong hợp đồng mà các bên đã ký kết. Các bên thỏa thuận trong hợp đồng về số lần thanh toán, giai đoạn thanh toán, thời điểm thanh toán, thời hạn thanh toán, hồ sơ thanh toán và điều kiện thanh toán.

Đối với hợp đồng trọn gói: thanh toán theo tỷ lệ phần trăm giá hợp đồng hoặc giá công trình, hạng mục công trình, khối lượng công việc tương ứng với các giai đoạn thanh toán mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng, khi thanh toán không đòi hỏi có xác nhận khối lượng hoàn thành chi tiết.

Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh: được thực hiện trên cơ sở khối lượng thực tế hoàn thành (kể cả khối lượng tăng hoặc giảm, nếu có) được nghiệm thu và đơn giá trong hợp đồng hoặc đơn giá đã điều chỉnh do trượt giá theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng.

Read More

Kinh nghiệm xin cấp GPXD nhà ở tại TP.HCM

Nhân tiện có một người bạn vừa hỏi Mr.BADI về việc xin cấp Giấy phép xây dựng (GPXD), hôm nay Mr.BADI tui sẽ trình bày sơ lược về chủ đề này luôn. Câu hỏi Mr.BADI nhận được là "Ê, mày có quen biết ai để làm GPXD bên khu nhà tao không, tao đang định xây lại căn nhà?", lại một câu hỏi hết sức quen thuộc về cả kiểu cách lẫn nội dung mà không phải là "Ê, mày có biết quy trình xin cấp GPXD không, hướng dẫn cho tao với". Đây có thể gọi là một thói quen hay một "văn hóa" về "các mối quan hệ" thịnh hành trong xã hội ngày nay.

Mr.BADI nhận được câu hỏi và lập tức hình dung ra nguyên nhân tại sao mình nhận được cú điện thoại này:

1. Vì Mr.BADI tui làm trong ngành xây dựng nên được bạn bè hỏi là quý hóa lắm rồi.

2. Bạn tui muốn tìm một con đường ngắn và ít gồ ghề với chi phí vừa phải để ra được GPXD theo quan điểm "NGON, BỔ, RẺ".

Đáp lại câu hỏi ấy, Mr.BADI tui phản công lại bằng hàng loạt các câu hỏi như sau:

1. Thế chú đã có ý tưởng hay bản vẽ thiết kế cho ngôi nhà chưa?

2. Tình trạng giấy tờ pháp lý nhà, đất đầy đủ không?

3. Chú dự định khi nào thì xây, dự trù kinh phí xây bao nhiêu vậy?

Và câu trả lời:

1. Ủa? Phải thiết kế trước hả? Tao tưởng bản vẽ xin GPXD riêng còn khi xây thì thiết kế khác theo ý mình chứ? Có thằng nói tao vẽ bản vẽ xin phép xây dựng 16.000/1m2 là sao?

2. Nhà tao có giấy chủ quyền nhà nhưng đất thuê, mà hình như sắp tới sẽ quy hoạch giải tỏa khu này thì phải, hy vọng chừng 5-10 năm nữa.

3. Tao đang định xây sớm, ráng cho xong trước Tết, tiền chưa có, khi nào xây thì vay Ngân hàng thôi.

Cuối cùng là lộ trình Mr.BADI tui vạch ra cho người bạn để tạm đối phó với những vấn đề quá quen thuộc này:

1. Lập tức chạy ra Phường/Xã (bộ phận địa chính) hay lên Quận/Huyện (Phòng Tài nguyên môi trường) để xin các thông số về quy hoạch của khu đất như: lộ giới, chiều cao tầng, số tầng tối đa, độ vươn ra cho phép của ban công... để cung cấp cho thiết kế và hỏi thủ tục xin cấp GPXD, nhưng chủ yếu là xin thông tin các Công ty chuyên thực hiện dịch vụ này và chắc chắn sẽ nhận được sự giới thiệu về các Công ty A, B hay C...

2. Liên hệ với một kiến trúc sư hoặc một đơn vị thiết kế để lên ý tưởng cho ngôi nhà sắp xây dựng.

3. Lấy bản vẽ thiết kế mình ưng ý nhất chạy đến Công ty A, B hay C... để thỏa thuận chi phí và thời gian cho dịch vụ xin cấp GPXD.

4. Chi tiền và ngồi chờ kết quả, thông thường theo con đường này thì trong vòng 1 tháng bạn sẽ có GPXD cầm trong tay (trừ những trường hợp quá đặc biệt thì sẽ lâu hơn với chi phí phát sinh tương ứng).

Con đường này tuy phải đi vòng và tốn một ít chi phí nhưng bù lại bạn sẽ chủ động hơn về mặt thời gian để chuẩn bị kế hoạch xây nhà tốt hơn.

Mr.BADI chúc các bạn may mắn và mau được cấp GPXD nha.

Read More

Thời điểm làm nhà thích hợp

Nhiều người cho rằng không cần phải bận tâm đến thời điểm làm nhà. Khi nào chủ nhà có tiền đầu tư, có đất trong tay, là lúc ấy thích hợp, chứ còn sao nữa? Chẳng phải là người duy tâm, nhưng xin bạn đừng coi thường việc tính toán thời điểm khởi công trình. Thời điểm ấy phải phù hợp với bạn, nếu không... coi chừng đấy! Hiện nay, thời điểm thường được chọn nhất là thời điểm được tính toán để khi hoàn thành căn nhà cũng là lúc đón Tết Âm lịch, và nhiều tình huống dở khóc dở cười cũng từ đây mà phát sinh.

Trên thực tế, nhiều người hầu như chưa có khái niệm gì về xây nhà đã vội vã lao vào. Mọi việc cứ theo một guồng quay, nhưng càng quay, chủ nhà càng thấy thấm mệt và tự trách mình không chuẩn bị kỹ. Thật là "sự đời ai có qua cầu mới hay!".

Nắm vững quy trình

Trước hết, bạn cần nắm vững quá trình làm nhà thường trải qua các giai đoạn sau:

1.Giai đoạn chuẩn bị, thời gian này bạn chuẩn bị tất cả các yếu tố cần thiết liên quan đến đất đai, thủ tục giấy tờ và lựa chọn phương án thiết kế, vật liệu cho phù hợp. Bạn cũng cần xem xét mảnh đất của bạn liệu có đầy đủ cơ sở pháp lý để xây dựng mà không bị các cơ quan chức năng đến "thăm hỏi"? Khu vực bạn xây nhà có những quy định gì về chiều cao, độ vươn ra cho phép (ban công) hay mật độ xây dựng (có phải để lại một phần đất để làm sân)? Bạn sẽ làm việc với nhà thầu theo hình thức nào, khoán gọn "chìa khóa trao tay", khoán từng phần, hay khoán riêng nhân công, chủ nhà lo vật liệu?

2.Giai đoạn thi công phần thô, là thời gian tiến hành xây dựng công trình. Khi bạn chuẩn bị kỹ, lúc này mọi việc cứ "tuần tự như tiến". Nhưng nếu bạn chưa có kinh nghiệm, hoặc bắt tay vào với quan niệm "việc đến đâu lo đến đó"mà lại trực tiếp điều hành nhiều phần việc thì sau khi xây nhà xong, bạn sẽ cảm thấy cái giá phải trả là quá đắt!

3.Giai đoạn hoàn thiện, thường là lúc mà bạn vất vả nhất. Mọi thứ vật liệu trang trí, như gạch lát nền, ốp tường, màu sơn, tay vịn, lan can... đều do bạn đích thân lựa chọn. Bạn sẽ phải dạo qua một thị trường muôn màu muôn vẻ các loại vật liệu quá sức đa dạng của vô số chủng loại, giá cả biến động đến chóng mặt. Bạn phải thanh quyết toán việc xây dựng công trình với nhiều loại đội thầu khác nhau.

Nắm vững ba giai đoạn trên cùng với những phần việc bạn phải làm trong từng giai đoạn, bạn mới có thể tiến hành tốt công việc. Trước khi bắt tay vào giai đoạn nào, bạn nên hiểu rõ mình cần làm gì, tìm hiểu ở đâu. Khi đã có một loạt đầu mối trong tay, bạn mới khởi động cho guồng quay thực sự, lúc bấy giờ bạn không tốn nhiều công sức.

Hơn nữa,

Một vấn đề quan trọng là tiềm năng kinh tế của bạn đã thực sự đủ để xây nhà chưa? Nếu phải huy động thêm thì nguồn đó ở đâu? Dự trù kinh phí xây dựng là cần thiết, giúp bạn có thể "liệu cơm gắp mắm" không "vung tay quá trán" để rồi "kéo cày trả nợ" dài dài.

Bên cạnh đó, thời tiết cũng là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thời điểm xây dựng. Thông thường, người ta vẫn tránh làm nhà vào mùa mưa vì thời tiết xấu làm công trình phải gián đoạn nhiều lần, ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng. Chắc bạn không muốn bức tường nhà mình vừa xây xong đã đổ sụp vì không chịu nổi cơn mưa rào nặng hạt?

Bây giờ, chúng ta cùng nhau phân tích lại thời điểm làm nhà để ăn Tết mà đôi khi còn được gọi là "mùa xây dựng":

- Nhà thầu và chủ nhà cùng bị áp lực về thời gian hoàn thành nên thời gian càng về cuối thì công tác hoàn thiện càng ẩu, chồng chéo và dẫn đến không kiểm soát được chất lượng.

- Tâm lý chủ nhà muốn đẩy nhanh tiến độ để có nhà mới ăn Tết cho xôm tụ vô tình khiến cho nhà thầu phải lược bớt các quy trình quan trọng để kịp thời gian.

- Tâm lý nhà thầu, công nhân muốn về quê ăn Tết sớm nên làm uể oải hoặc làm qua loa, lấy lệ.

- Giá cả vật tư cũng nhích lên theo nhu cầu thị trường, lúc này nhà thầu cũng phải thanh toán tiền vật tư ngay khi nhận mà không được trả chậm, đây cũng là vấn đề lớn đối với những nhà thầu nhỏ, ít vốn dự phòng.

- Giao nhà xong có kịp trước Tết thì khi chủ nhà dọn vào ở, lúc xảy ra sự cố cần khắc phục gấp cũng phải chịu trận chờ qua Tết nhà thầu mới có công nhân để sửa chữa, thật khổ không thể tả được.

Vì vậy, nếu có thể thu xếp, các bạn khi xây nhà nên chuẩn bị tất cả thủ tục cần thiết vào thời gian cuối năm và sau khi ăn Tết xong là tiến hành xây dựng, vừa giảm được các rủi ro nêu trên mà lại tránh được mùa mưa bão.

Thời điểm thích hợp làm nhà, bạn sẽ thấy chẳng phải do "thầy bà" nào chọn lựa được. Điều đó phụ thuộc chính bạn mà thôi!

Read More

7 kỹ năng cần có của người quản lý dự án

Các nhà quản trị ngày nay đánh giá kỹ năng giao tiếp, sự trung thực, liêm chính của cấp dưới ngang bằng nhau và ở vị trí cao nhất trong những năng lực mà họ mong đợi ở nhân viên. Kế tiếp đó mới là sự năng động, sáng tạo, làm việc siêng năng và khả năng làm việc theo nhóm.

Sở dĩ những tính chất, kỹ năng nêu trên được đánh giá cao như vậy vì nó liên quan chặt chẽ đến công tác quản lý dự án - một loại hàng công việc rất quan trọng mà các doanh nghiệp thường phải thực hiện.

Dưới đây là những cách giúp bạn đạt hiệu quả trong công việc quản lý dự án.

1. Chịu khó nâng cao năng lực lưu trữ kết quả công việc.
Khi thành thạo các kỹ năng quản lý dự án, nhân viên thực hiện công việc nhanh hơn, nhất là việc lưu trữ kết quả công việc dưới dạng văn bản. Do đó, nên luyện để nâng cao năng lực lưu trữ kết quả công việc dưới dạng biểu đồ là rất quan trọng.

2. Chú ý đến ghi chép và rút kinh nghiệm sau mỗi giai đoạn thực hiện công việc.
Nội dung cơ bản của quản lý dự án là xây dựng kế hoạch cách thực hiện công việc hiệu quả nhất với những nguồn lực hiện có trong thời gian ngắn nhất. Mỗi khi thực hiện xong một công việc gì, bạn hãy ghi lại những gì đã làm được, rút ra bài học kinh nhiệm thì đó là những tài liệu vô giá của bạn sau này.

3. Thường xuyên liên lạc với đồng nghiệp.
Không phải cứ họp hành nhiều là tốt, mà vấn đề nằm ở chỗ bạn quản lý thông tin như thế nào. Hãy quan tâm đến cuộc trao đổi, tiếp xúc và giữ liên lạc với đồng nghiệp để có đủ thông tin.

4. Làm việc tốt với các thành viên trong nhóm.
Bạn có làm việc ăn ý với những thành viên trong nhóm? Những thành viên trong nhóm có muốn cộng tác với bạn? Mọi người có xem bạn là người đứng đầu dự án không? Bạn có tích cực nghe những gì người khác nói không? Khi một người trong nhóm chất vấn bạn, hãy cố gắng lý giải vấn đề một cách trực tiếp và thật khách quan.

5. Luôn đảm bảo tiến độ công việc.
Không đảm bảo đúng tiến độ và không thực hiện đầy đủ công việc được giao là con đường ngắn nhất giết chết sự nghiệp của bạn. Các kỹ năng quản lý dự án tập trung vào việc đảm bảo tiến độ công việc với kết quả tốt nhất nên một khi làm chủ được điều này, bạn sẽ được các thành viên trong nhóm tin tưởng.

6. Bình tĩnh để kiểm soát tình hình.
Một người quản lý dự án giỏi cần phải bình tĩnh và kiểm soát được tình hình trên cơ sở có đầy đủ thông tin về dự án. Căn cứ vào thời gian phải hoàn thành dự án, người quản lý phải biết phân công ai phải làm việc gì, ở đâu và luôn có những phương án đề phòng bất trắc. Nếu chẳng may xảy ra sự cố, phải thật bình tĩnh để giải quyết mọi vấn đề phát sinh và giữ sự ổn định tình hình.

7. Thích ứng với những thay đổi.
Đừng khó chịu trước những thay đổi bất thường của dự án. Một người quản lý dự án giỏi luôn phải thích ứng với những thay đổi của dự án và đề ra những biện pháp kịp thời để kiểm soát tình hình và đảm bảo sự thành công cho dự án đó.

Nhặt từ Internet

Read More