Các nội dung chính trong hợp đồng xây nhà

Trong bối cảnh hiện nay, hợp đồng không thể làm qua loa mà phải thể hiện rõ các nội dung đã được thỏa thuận giữa nhà thầu và chủ nhà, trong đó không thể thiếu các nội dung như sau:

1.Các nội dung về hình thức hợp đồng, giá hợp đồng, tiến độ, thời hạn thanh toán, bảo hành:

- Hình thức hợp đồng trọn gói toàn bộ vật tư phần thô, hoàn thiện và nhân công hoặc hợp đồng trọn gói phần thô và nhân công còn vật tư hoàn thiện do chủ nhà cung cấp.

- Giá hợp đồng theo dự toán thi công (nếu có thiết kế đầy đủ, chi tiết kết cấu, kiến trúc và cơ điện) hoặc theo mét vuông sàn xây dựng.

- Tiến độ dự kiến từ lúc khởi công đến khi bàn giao công trình.

- Thời hạn thanh toán theo tiến độ hoặc theo thời gian và khối lượng thực hiện.

- Tỉ lệ tiền giữ lại bảo hành (3% - 5%) và thời gian bảo hành (6 tháng - 12 tháng).

2.Các nội dung về vật tư, thiết bị, quản lý thầu phụ, phát sinh:

- Bảng kê chi tiết các loại vật tư, thiết bị bao gồm chủng loại, số lượng, nhãn hiệu và biên độ của giá vật tư gốc. Toàn bộ vật tư, thiết bị phải được chủ nhà kiếm tra và chọn mẫu mã, màu sắc trước khi đưa vào thi công, lắp đặt.

- Các nhà thầu phụ như cửa sắt, cửa gỗ, nhôm kính, đá hoa cương, sơn nước, trần thạch cao, điện nước... phải được thông báo đến chủ nhà trước khi thực hiện công việc để chủ nhà có thời gian kiểm tra, phỏng vấn năng lực và chủ nhà có quyền yêu cầu thay thế nếu không phù hợp. Các nội dung công việc thay đổi liên quan đến thầu phụ phải được xác nhận bởi 3 bên: chủ nhà, thầu chính và thầu phụ.

- Chỉ được phát sinh khi có thay đổi về thiết kế (chủ nhà thêm hoặc bớt hạng mục), thay đổi về chủng loại vật tư (từ trung bình sang cao cấp hoặc ngược lại), thay đổi do chính sách nhà nước, do biến động kinh tế... Trước khi thực hiện công việc phát sinh, nhà thầu phải thông báo cho chủ nhà giá trị phát sinh (tăng hoặc giảm) và 2 bên phải ký giấy xác nhận phát sinh sau khi đã thỏa thuận.

3.Các nội dung khác:

- Quy định về an toàn lao động và bảo hiểm cho công nhân, máy móc thiết bị.

- Quy định tuân thủ nội quy sinh hoạt địa phương, đảm bảo duy trì quan hệ tốt đẹp với nhà lân cận.

- Điều khoản liên quan đến quyền hạn của giám sát xây dựng (nếu có).

- Bảng kê danh sách, địa chỉ thường trú và số điện thoại liên hệ của nhân sự nhà thầu và chủ nhà (nếu có thay đổi phải được thông báo và cập nhật cho các bên). Chủ nhà nên yêu cầu nhà thầu cung cấp CMND (bản sao có thị thực) của tất cả nhân sự của nhà thầu tham gia thực hiện công trình.

Read More

Chi phí quản lý, giám sát xây dựng nhà ở

Khi xây một cái nhà vậy nếu mình không rành và rảnh để tư vấn từ đầu, giám sát, quản lý - thuê 1 người làm thì chi phí khoảng bao nhiêu % trên tổng chi phí xây nhà? Để trả lời cho câu hỏi này, Mr.BADI mời các bạn theo dõi nội dung dưới đây:

Đầu tiên chúng ta thử tìm hiểu nhiệm vụ của tổ chức tư vấn quản lý dự án theo quy định Pháp luật:

a) Kiểm tra hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình để chủ đầu tư phê duyệt;

b) Lập hồ sơ mời thầu, tư vấn lựa chọn nhà thầu;

c) Thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng công trình nếu đủ điều kiện năng lực;

d) Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán các hợp đồng đã ký kết; tư vấn quản lý dự án phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật về tính chính xác, hợp lý của giá trị thanh toán;

đ) Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn và vệ sinh môi trường của dự án;

e) Nghiệm thu, bàn giao công trình;

g) Lập báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, lập báo cáo quyết toán khi dự án hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng.

Tuỳ điều kiện của dự án, chủ đầu tư có thể giao các nhiệm vụ khác cho tư vấn quản lý dự án và phải được ghi cụ thể trong hợp đồng.

Còn theo các anh em lâu năm trong nghề thì phát biểu về nguyên tắc quản lý dự án như sau:

- Bám sát các nội dung và tuân thủ các quy định của các văn bản quy phạm pháp luật của nhà nước về đầu tư xây dựng công trình.

- Phải thực hiện lập kế hoạch, tổ chức và kiểm soát mọi công việc trong dự án. Ví dụ: đối với những cuộc họp của dự án, lập kế hoạch cuộc họp (hoặc phần việc của bạn trong đó), tổ chức việc hậu cần cho cuộc họp; và kiểm soát cuộc họp nếu bạn là người chủ trì.

- Nguyên tắc KISS. KISS là một cách viết ngắn lại cho cụm từ: "Làm đơn giản thôi. Đồ ngu" (Keep It Simple, Stupid). Khi quản lý dự án, hãy cố gắng biến những vấn đề phức tạp thành đơn giản để có giải quyết dễ dàng.

Và cuối cùng, mong muốn của chủ nhà khi thuê 1 người quản lý, giám sát chỉ có thể là:

- Trong một thời gian cho phép và với số tiền tui gom góp được, anh hãy giúp tui có được một căn nhà đáp ứng được nhu cầu sử dụng (đầy đủ chức năng, không gian sinh hoạt...), thẩm mỹ (nhìn cũng xinh xinh, lạ mắt hay sang trọng, bề thế...) và chất lượng (mong sau khi dọn đề về ở không phải suốt ngày gọi ông chủ thầu để than phiền hoặc sửa chữa linh tinh, chống thấm chống dột...).

Bây giờ, chúng ta cùng nhau xem xét 1 ví dụ cụ thể là chúng ta cần xây 1 căn nhà diện tích 5x15m, sân trước 3x5m, 3 tầng (một trệt, 2 lầu), có sân thượng và chuồng cu be bé với điều kiện lý tưởng là người chúng ta thuê quản lý, giám sát có đầy đủ năng lực hành nghề, tận tâm và đảm bảo thời gian cần thiết để quản lý, giám sát thi công.

Chi phí để xây dựng trong thời điểm hiện nay (8/2011) tạm tính như sau:

Diện tích để tính chi phí: [(3x5)x0.5 + (5x15)x3 + (5x15)x0.7] = 285 m2

Giấy phép xây dựng và thủ tục hoàn công: ~ 15.000.000 VNĐ

Thiết kế kiến trúc (kết cấu, cơ điện, không có nội thất): 285x85.000 = 24.225.000 VNĐ (nguồn wonder.vn)

Chi phí xây dựng (phần thô, hoàn thiện, bao gồm móng băng, móng cọc): 285x4.800.000 = 1.368.000.000 VNĐ (chưa bao gồm 10% VAT) (nguồn wonder.vn)

Chi phí khác (thuê nhà trong thời gian xây dựng 4 - 5 tháng, vận chuyển đồ đạc, trà nước cho các đơn vị quản lý địa phương, hàng xóm): 3% chi phí xây dựng = 41.040.000 VNĐ

Tổng cộng: 1.585.065.000 VNĐ (đã bao gồm 10% VAT chi phí xây dựng)

Lưu ý: Chi phí này chưa bao gồm phần nội thất như tủ bếp trên và dưới, các loại tủ âm tường, bàn ghế, giường, máy lạnh, bồn tắm và các loại đèn trang trí cao cấp.

Chi phí quản lý, giám sát được tính theo nhiều cách sau:

Theo tỉ lệ: Quản lý, giám sát trọn gói nhà phố từ 2,5-3,2% giá trị xây dựng, cụ thể công trình này ta lấy 2,8% chi phí xây dựng trước thuế là 38.304.000 VNĐ.

Theo thời gian:

- Trọn gói công trình (đảm bảo làm việc ở những giai đoạn chính, tần suất tối thiểu 4 ngày/tuần, từ 2-3 giờ/ngày) : 8.000.000 VNĐ/tháng tương đương 32.000.000 đến 40.000.000 VNĐ cho 4-5 tháng thi công.

- Giám sát thường nhật (có mặt hàng ngày, tối thiểu 2-3 giờ/ngày) : 11.000.000 VNĐ/tháng tương đương 44.000.000 đến 55.000.000 VNĐ cho 4-5 tháng thi công.

Như vậy chúng ta đã hình dung ra được toàn bộ chi phí cho việc xây dựng trong điều kiện chuẩn (chưa bao gồm 20% dự phòng phí cho các phát sinh, thay đổi trong quá trình xây dựng).

Thực tế, đa số người xây nhà thường không muốn bỏ chi phí thiết kế, chi phí quản lý, giám sát và 10% VAT (theo ví dụ trên là khoảng 200.000.000 VNĐ) mà người ta thường thuê nhà thầu kiêm thiết kế, tự giám sát hoặc nhờ người quen giám sát hộ vài ngày, và chỉ chịu 10% VAT trên hợp đồng nhân công xây dựng (nhân công chiếm khoảng 20% chi phí xây dựng) mà thôi. Và dĩ nhiên, chất lượng công trình theo đó cũng ảnh hưởng ít nhiều.

Trên đây chỉ là một ví dụ để tham khảo, tùy nhu cầu và tình hình tài chính của chủ nhà, mức độ phức tạp của công trình... chúng ta sẽ có các mức chi phí cụ thể và hợp lý hơn.

Read More

Ưu khuyết điểm của các loại hợp đồng xây dựng

Để tìm được đáp án thích hợp nhất cho câu hỏi nên chọn loại hợp đồng nào? Theo tiêu chí nào? Mr.BADI mời các bạn tiếp tục theo dõi loạt bài về Hợp đồng thi công xây dựng nhé.

1. Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh:

Đây là loại Hợp đồng mà Chủ đầu tư có thể chịu rủi ro cả về khối lượng và đơn giá thi công. Nghe vậy hẳn bạn sẽ thắc mắc ngay "Loại hợp đồng gì mà lắm rủi ro vậy ai mà dám sử dụng chứ?".

Đúng vậy, hợp đồng loại này chỉ nên dùng khi không thể xác định rõ khối lượng công việc ngay từ đầu (có thể do phần lớn công việc còn ngầm dưới mặt đất, hay do Chủ đầu tư xác định còn phải thay đổi thiết kế nhưng vì thời gian không nhiều nên phải thi công trước rồi điều chỉnh thiết kế sau...) và đơn giá cho công việc còn nhiều yếu tố bất ổn (có thể do rơi vào những thời đoạn biến động giá vật tư chính như xi măng, sắt thép, xăng dầu... do khủng hoảng kinh tế trong nước, thế giới...). Hoặc đôi khi đành phải dùng loại Hợp đồng này do Chủ đầu tư và Nhà thầu không tìm được tiếng nói chung trong 2 loại Hợp đồng còn lại là Hợp đồng trọn gói và Hợp đồng theo đơn giá cố định.

Để giảm bớt rủi ro khi sử dụng Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh, ta phải chú ý một số điểm sau:
- Phải lập dự toán cho khối lượng và đơn giá thời điểm hiện tại. Đồng thời dự trù một khoảng chi phí cho việc thay đổi khối lượng và đơn giá này khá cao từ 30-40% cho an toàn.
- Phải có một đơn vị hoặc cá nhân làm trung gian để xác nhận chính xác khối lượng và đơn giá phù hợp khi thanh toán.
- Do phải tính khối lượng thực tế thi công để thanh toán nên ban đầu phải cùng nhau đặt ra các quy định và hướng dẫn cụ thể cho việc đo đếm khối lượng cả trên bản vẽ và thực tế thi công.
- Về đơn giá thì phải định ra một biên độ dao động cho đơn giá, chỉ khi nào giá thay đổi ngoài khoản này thì mới thực hiện việc điều chỉnh đơn giá. Thí dụ: ta quy định khi đơn giá tại thời điểm thanh toán thay đổi tăng hoặc giảm 3% so với đơn giá ban đầu thì mới phải điều chỉnh.
- Việc xác nhận đơn giá thời điểm thanh toán phải căn cứ vào giá do cơ quan Nhà nước công bố, giá của các đơn vị cùng ngành nghề và giá trên Hóa đơn đầu vào của Nhà thầu ứng với từng đợt mua hàng.

Như vậy, khi lâm vào tình thế bắt buộc phải sử dụng hình thức Hợp đồng này, Mr.BADI khuyên bạn nên có một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể giúp bạn an tâm về tính chính xác của khối lượng và đơn giá khi thanh toán.

2. Hợp đồng theo đơn giá cố định:

Loại hợp đồng này chỉ còn một rủi ro là khối lượng thực tế khi thanh toán vì đơn giá đã cố định không thay đổi khi ký Hợp đồng loại này.

Mặc dù là Hợp đồng đơn giá cố định nhưng khi khối lượng thực tế tăng hơn 20% so với ban đầu thì phải thỏa thuận lại đơn giá và đơn giá này thường thấp hơn giá ban đầu với lý do "giá bán sỉ phải rẻ hơn giá bán lẻ" chứ.

Với một số trường hợp thay đổi giá cả bất thường do biến động kinh tế hoặc khi Nhà nước thay đổi các chính sách ảnh hưởng trực tiếp tới đơn giá như chính sách thuế, tiền lương nhân công... thì các bên cũng phải cùng nhau ngồi lại để thương thảo lại đơn giá hợp đồng.

3. Hợp đồng trọn gói:

Hợp đồng trọn gói được sử dụng khi các bên đã rõ ràng và thống nhất về mặt khối lượng công việc với một đơn giá cố định không thay đổi trong suốt quá trình thi công hoặc với một công việc phức tạp, chưa rõ ràng về khối lượng nhưng nhà thầu vẫn cam kết thực hiện toàn bộ công việc theo bản vẽ, đúng yêu cầu kỹ thuật bằng giá trọn gói.

Theo hợp đồng này thì Chủ đầu tư đúng ra rất chủ động về chi phí vì đã biết tổng giá trị hợp đồng ngay từ đầu và không còn chịu rủi ro về khối lượng nữa nhé. Tuy nhiên, nếu không có sự tham gia tư vấn của các đơn vị chuyên nghiệp trước khi ký Hợp đồng thì Chủ đầu tư rất dễ rơi vào ma trận "phát sinh" muôn hình muôn vẻ của các Nhà thầu mà đôi khi thiệt hại còn nặng nề hơn khi dùng các hình thức hợp đồng khác.

4. Lời kết:

Đến đây thì Mr.BADI nghĩ rằng đa số mọi người đều sẽ chọn Hợp đồng trọn gói khi xây nhà rồi đúng không? Đơn giản vì chắc ai cũng nghĩ ký loại Hợp đồng này sẽ giảm bớt rủi ro và đỡ nhức đầu hơn.

Quả thật như vậy, thực tế Hợp đồng trọn gói được sử dụng rất thông dụng trong xây dựng nhà ở, đến nỗi mọi người có thể nghĩ chỉ có một loại hợp đồng là Hợp đồng trọn gói mà thôi.

Ở các bài tiếp theo, Mr.BADI cố gắng sẽ giúp bạn an tâm hơn khi đặt bút ký hợp đồng thi công xây nhà nha.

Read More

Kiến thức cơ bản về hợp đồng thi công xây dựng

Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thoả thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên để thực hiện một, một số hay toàn bộ công việc trong hoạt động xây dựng.

Theo giá hợp đồng, hợp đồng xây dựng có các loại sau:
a) Hợp đồng trọn gói;
b) Hợp đồng theo đơn giá cố định;
c) Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh;

Hợp đồng bao gồm những nội dung chủ yếu sau: nội dung và khối lượng công việc phải thực hiện; yêu cầu về chất lượng và các yêu cầu kỹ thuật; thời gian và tiến độ thực hiện; điều kiện nghiệm thu, bàn giao; giá hợp đồng, tạm ứng, thanh toán, quyết toán hợp đồng và phương thức thanh toán; thời hạn bảo hành (đối với các hợp đồng xây dựng có công việc phải bảo hành); quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; ngôn ngữ sử dụng; các thoả thuận khác tuỳ theo từng loại hợp đồng.

Giá hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí bên giao thầu cam kết trả cho bên nhận thầu để thực hiện công việc theo yêu cầu về khối lượng, chất lượng, tiến độ, điều kiện thanh toán và các yêu cầu khác theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng. Giá hợp đồng phải ghi rõ nội dung các khoản chi phí, các loại thuế, phí (nếu có); giá hợp đồng xây dựng được điều chỉnh phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và phải được các bên thoả thuận trong hợp đồng.

Giá hợp đồng có các loại sau:
a) Giá hợp đồng trọn gói là giá hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng đối với khối lượng các công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký kết, trừ trường hợp có bổ sung khối lượng theo quy định riêng;
b) Giá hợp đồng theo đơn giá cố định được xác định trên cơ sở đơn giá cố định cho các công việc nhân với khối lượng công việc tương ứng. Đơn giá cố định là đơn giá không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng;
c) Giá hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh được xác định trên cơ sở đơn giá cho các công việc đã điều chỉnh do trượt giá theo các thỏa thuận trong hợp đồng nhân với khối lượng công việc tương ứng.

Việc thanh toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và các điều kiện trong hợp đồng mà các bên đã ký kết. Các bên thỏa thuận trong hợp đồng về số lần thanh toán, giai đoạn thanh toán, thời điểm thanh toán, thời hạn thanh toán, hồ sơ thanh toán và điều kiện thanh toán.

Đối với hợp đồng trọn gói: thanh toán theo tỷ lệ phần trăm giá hợp đồng hoặc giá công trình, hạng mục công trình, khối lượng công việc tương ứng với các giai đoạn thanh toán mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng, khi thanh toán không đòi hỏi có xác nhận khối lượng hoàn thành chi tiết.

Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh: được thực hiện trên cơ sở khối lượng thực tế hoàn thành (kể cả khối lượng tăng hoặc giảm, nếu có) được nghiệm thu và đơn giá trong hợp đồng hoặc đơn giá đã điều chỉnh do trượt giá theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng.

Read More